Kurz zusammengefasst: Nicht nur der Kaufpreis spielt eine Rolle
Eine schöne Küche, ein großer Garten oder der passende Grundriss fallen bei einer Besichtigung sofort ins Auge. Wie gut ein Haus energetisch aufgestellt ist, lässt sich dagegen häufig erst auf den zweiten Blick erkennen. Gerade beim Kauf älterer Häuser lohnt es sich deshalb, genauer hinzuschauen. Denn notwendige Maßnahmen an Heizung, Fenstern oder Dämmung können nach dem Kauf zusätzliche Investitionen bedeuten. Gleichzeitig bieten energetisch noch nicht modernisierte Immobilien auch die Möglichkeit, das Haus Schritt für Schritt an die eigenen Vorstellungen anzupassen.
Der Energieausweis als erste Orientierung
Einen ersten Überblick liefert der Energieausweis. Er enthält Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes und ermöglicht es Kaufinteressenten, Immobilien besser einzuordnen. Wichtig ist dabei zunächst die Unterscheidung zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Während der Bedarfsausweis auf einer technischen Bewertung des Gebäudes basiert, orientiert sich der Verbrauchsausweis stärker am tatsächlichen Energieverbrauch der bisherigen Bewohner.
Der dort angegebene Energiekennwert beziehungsweise die Energieeffizienzklasse kann deshalb eine gute erste Orientierung sein. Er sollte jedoch nie isoliert betrachtet werden. Ein Energieausweis ersetzt keine Prüfung des tatsächlichen Gebäudezustands.
Alter und Technik der Heizung prüfen
Bei einer Bestandsimmobilie gehört die Heizungsanlage zu den Punkten, nach denen Käufer fragen sollten. Interessant sind insbesondere das Baujahr, der verwendete Energieträger und bereits vorgenommene Modernisierungen. Eine ältere Heizungsanlage bedeutet nicht zwangsläufig, dass sie unmittelbar ausgetauscht werden muss. Trotzdem sollte berücksichtigt werden, dass in den kommenden Jahren Investitionen entstehen können. Dabei lohnt sich der Blick auf das gesamte Gebäude. Eine neue Heizung allein macht ein schlecht gedämmtes Haus schließlich noch nicht automatisch energieeffizient.
Fenster: Mehr als nur eine Frage der Optik
Auch Fenster spielen für Energieverbrauch und Wohnkomfort eine wichtige Rolle. Bei der Besichtigung lohnt sich daher die Frage, wann die Fenster eingebaut oder zuletzt erneuert wurden. Neben der Verglasung sind auch Rahmen und Dichtungen interessant. Ältere Fenster können Wärmeverluste begünstigen und sich insbesondere im Winter auf den Wohnkomfort bemerkbar machen. Das Baujahr der Fenster lässt sich teilweise direkt am Abstandhalter zwischen den Glasscheiben erkennen. Noch besser sind vorhandene Rechnungen oder Unterlagen über bereits durchgeführte Modernisierungen.
Dach und Dämmung nicht unterschätzen
Das Dach gehört zu den kostspieligeren Bauteilen eines Hauses. Käufer sollten deshalb nicht nur darauf achten, ob die Dacheindeckung äußerlich gepflegt aussieht. Interessant ist auch, ob und wann das Dach erneuert, beziehungsweise gedämmt wurde. Ebenso sollte geprüft werden, ob die oberste Geschossdecke oder andere Bereiche des Gebäudes bereits energetisch verbessert wurden.
Bei älteren Häusern kann eine fehlende oder unzureichende Dämmung erhebliches Modernisierungspotenzial bedeuten. Gleichzeitig sollte nicht jede ältere Immobilie pauschal als energetisch problematisch eingestuft werden, denn entscheidend ist immer der konkrete Zustand.
Schlechte Energieeffizienzklasse = schlechte Immobilie?
Nicht unbedingt. Eine Immobilie mit einer schwächeren Energieeffizienzklasse kann trotzdem interessant sein, wenn Lage, Grundstück, Grundriss und Kaufpreis stimmen. Käufer sollten lediglich wissen, worauf sie sich einlassen. Ein energetisch noch nicht modernisiertes Haus kann beispielsweise günstiger angeboten werden als eine bereits umfassend sanierte Immobilie. Wer ohnehin Veränderungen plant, erhält dadurch möglicherweise die Chance, Modernisierungsmaßnahmen nach den eigenen Vorstellungen umzusetzen.
Entscheidend ist deshalb weniger die Frage: „Ist die Energieeffizienzklasse gut oder schlecht?“, sondern vielmehr: „Welche Maßnahmen sind in den kommenden Jahren wahrscheinlich notwendig und welche Kosten könnten dadurch entstehen?“
Modernisierungskosten schon vor dem Kauf berücksichtigen
Genau an diesem Punkt wird der energetische Zustand für die Finanzierung wichtig. Angenommen, zwei vergleichbare Häuser werden angeboten. Eine Immobilie kostet 350.000 Euro und wurde bereits umfassend energetisch modernisiert. Die andere kostet 300.000 Euro, benötigt jedoch in den nächsten Jahren eine neue Heizung, neue Fenster und zusätzliche Dämmmaßnahmen. Der niedrigere Kaufpreis bedeutet dann nicht automatisch, dass die zweite Immobilie insgesamt günstiger ist. Käufer sollten daher möglichst frühzeitig ein realistisches Gesamtbudget aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und möglichen Modernisierungen bilden. Je umfangreicher der erkennbare Sanierungsbedarf ist, desto sinnvoller kann es sein, vor dem Kauf zusätzlich einen Energieberater, Sachverständigen oder entsprechenden Fachbetrieb einzubeziehen.
Fördermöglichkeiten ebenfalls prüfen
Energetische Sanierungen können unter bestimmten Voraussetzungen staatlich gefördert werden. Je nach Maßnahme kommen beispielsweise Förderprogramme der KfW oder des BAFA infrage. Welche Förderung tatsächlich genutzt werden kann, hängt allerdings von der jeweiligen Immobilie, der geplanten Maßnahme und den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Förderbedingungen ab. Käufer sollten sich deshalb vor Beginn beziehungsweise Beauftragung entsprechender Maßnahmen über die aktuellen Voraussetzungen informieren.
Welche Rolle spielt der Immobilienmakler?
Auch bei der Vermarktung von Bestandsimmobilien gewinnt eine transparente Darstellung des energetischen Zustands an Bedeutung. Als Immobilienmakler achten wir darauf, vorhandene Informationen beispielsweise zum Energieausweis, Baujahr der Heizungsanlage sowie zu bereits erfolgten Modernisierungen möglichst nachvollziehbar aufzubereiten. Gerade bei älteren Häusern können vorhandene Rechnungen, Modernisierungsnachweise und technische Unterlagen für Kaufinteressenten besonders hilfreich sein.
Eine technische oder energetische Fachprüfung ersetzt der Makler jedoch nicht. Bestehen konkrete Fragen zum Sanierungsbedarf, sollten entsprechende Experten hinzugezogen werden.
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