Kurz zusammengefasst: Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche
Ein ausgebautes Dachgeschoss kann eine Immobilie deutlich attraktiver machen. Zusätzliche Schlafzimmer, ein Homeoffice oder sogar eine separate Wohneinheit schaffen wertvollen Platz. Gleichzeitig entstehen gerade bei Dachgeschossen häufig Missverständnisse rund um die angegebene Wohnfläche. Denn nur weil ein Dachgeschoss wohnlich aussieht und entsprechend genutzt wird, bedeutet das noch nicht, dass jeder Quadratmeter als Wohnfläche zählt.
Ein Dachgeschoss kann beispielsweise eine Grundfläche von 50 m² besitzen, ohne dass auch 50 m² Wohnfläche angesetzt werden können. Der Grund dafür sind vor allem die typischen Dachschrägen. Bei einer Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird die Fläche abhängig von der lichten Raumhöhe unterschiedlich berücksichtigt.
Grundsätzlich gilt dabei:
- Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens 2 Metern werden vollständig angerechnet.
- Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens 1 Meter, aber weniger als 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet.
- Flächen unter 1 Meter Raumhöhe werden nicht als Wohnfläche berücksichtigt.
Ein Raum kann sich deshalb deutlich größer anfühlen, als es die offiziell anrechenbare Wohnfläche vermuten lässt.
Beispiel: 50 m² Dachgeschoss bedeuten nicht automatisch 50 m² Wohnfläche
Angenommen, ein ausgebautes Dachgeschoss verfügt über insgesamt 50 m² Grundfläche. Davon befinden sich 30 m² in Bereichen mit mindestens zwei Metern Raumhöhe. Weitere 14 m² liegen aufgrund der Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern Höhe und 6 m² weisen weniger als einen Meter Raumhöhe auf.
Bei einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung würden in diesem vereinfachten Beispiel die 30 m² vollständig und die 14 m² zur Hälfte berücksichtigt. Die übrigen 6 m² würden nicht angerechnet. Aus 50 m² tatsächlicher Grundfläche würden damit lediglich 37 m² anrechenbare Wohnfläche. Das zeigt, warum bei Dachgeschosswohnungen und ausgebauten Spitzböden genauer hingeschaut werden sollte.
Aber auch die Genehmigung spielt eine Rolle
Die Raumhöhe ist jedoch nicht der einzige entscheidende Punkt. Besonders wichtig ist die Frage, ob das Dachgeschoss baurechtlich überhaupt entsprechend genutzt werden darf. Wurde ein früherer Dachboden nachträglich zu Schlaf-, Wohn- oder Arbeitsräumen ausgebaut, können je nach Art und Umfang des Ausbaus baurechtliche Anforderungen beziehungsweise Genehmigungen relevant sein. Dabei können beispielsweise Raumhöhen, Belichtung, Rettungswege, Brandschutz oder andere Vorgaben eine Rolle spielen. Ein vorhandenes Bett, eine Heizung und ein neuer Boden machen aus einem ehemaligen Speicher daher nicht automatisch genehmigten Wohnraum.
„Wohnlich ausgebaut“ sollte man genau hinterfragen
In Immobilienanzeigen findet man gelegentlich Formulierungen wie „wohnlich ausgebauter Spitzboden“ oder „zu Wohnzwecken genutzt“. Solche Formulierungen sollten Käufer aufmerksam machen. Sie können darauf hindeuten, dass die Fläche zwar tatsächlich wohnlich genutzt wird, rechtlich beziehungsweise bei der Wohnflächenberechnung aber nicht ohne Weiteres als reguläre Wohnfläche angesetzt werden kann.
Das bedeutet nicht automatisch, dass mit der Fläche etwas nicht stimmt. Sie kann schließlich trotzdem einen erheblichen praktischen Nutzen bieten. Entscheidend ist eine transparente Darstellung der Flächen und ihrer Nutzung.
Was sollten Käufer prüfen?
Wer eine Immobilie mit ausgebautem Dachgeschoss besichtigt, sollte zunächst vergleichen, wie das Dachgeschoss im Grundriss und in der Wohnflächenberechnung dargestellt wird. Interessant sind außerdem vorhandene Bauunterlagen und gegebenenfalls Genehmigungen. Besonders aufmerksam sollte man werden, wenn das Dachgeschoss offensichtlich nachträglich ausgebaut wurde, in älteren Unterlagen jedoch beispielsweise noch als Speicher oder Bodenraum bezeichnet wird. Bestehen Zweifel an der baurechtlichen Situation, sollte diese vor dem Kauf fachlich beziehungsweise bei der zuständigen Stelle geklärt werden.
Warum ist das für den Kaufpreis relevant?
Die korrekte Flächenangabe kann sich unmittelbar auf die Bewertung einer Immobilie auswirken. Wird beispielsweise ein Haus mit 140 m² Wohnfläche angeboten, obwohl darin 25 m² eines nicht entsprechend anrechenbaren Dachgeschossbereichs enthalten sind, entsteht ein anderes Bild als bei einer transparenten Angabe von beispielsweise 115 m² Wohnfläche zuzüglich weiterer ausgebauter Nutzfläche.
Das wird besonders deutlich, wenn Kaufinteressenten Immobilien anhand eines rechnerischen Quadratmeterpreises vergleichen. Zusätzliche Nutzfläche kann einen echten Mehrwert darstellen – sie sollte jedoch nicht einfach mit regulärer Wohnfläche gleichgesetzt werden.
Auch Verkäufer sollten ihre Unterlagen frühzeitig prüfen
Das Thema ist deshalb nicht nur für Käufer relevant. Eigentümer sollten bereits vor Beginn der Vermarktung prüfen, welche Wohnflächenberechnung vorhanden ist und ob spätere Veränderungen am Dachgeschoss darin berücksichtigt wurden.
Besonders bei älteren Häusern kann es vorkommen, dass ein Dachgeschoss irgendwann ausgebaut wurde, die ursprünglichen Bauunterlagen und Flächenberechnungen aber weiterhin den früheren Zustand zeigen. Wer solche Fragen frühzeitig klärt, vermeidet Unklarheiten während der Vermarktung und schafft gegenüber Kaufinteressenten mehr Transparenz.
Was ist mit einer Einliegerwohnung im Dachgeschoss?
Noch genauer sollte hingeschaut werden, wenn aus dem Dachgeschoss eine separate Wohnung entstehen soll oder bereits eine solche Nutzung stattfindet. Ein eigener Wohn- und Schlafbereich oder sogar eine vorhandene Küche bedeutet nicht automatisch, dass baurechtlich eine eigenständige Wohneinheit vorliegt. Hier können weitere Anforderungen relevant werden.
Wer ein Dachgeschoss mit dem Gedanken kauft, es später separat zu vermieten oder als Einliegerwohnung zu nutzen, sollte deshalb vorab prüfen, ob diese Nutzung zulässig beziehungsweise genehmigungsfähig ist.
Welche Rolle spielt der Immobilienmakler?
Bei der Vermarktung einer Immobilie sollten Wohnfläche, Nutzfläche und zusätzliche ausgebaute Bereiche möglichst klar voneinander getrennt dargestellt werden. Als Immobilienmakler prüfen wir deshalb die vorhandenen Unterlagen und gleichen diese soweit möglich mit den Angaben des Eigentümers und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie ab. Eine baurechtliche oder technische Prüfung durch einen entsprechenden Fachplaner oder die zuständige Behörde kann der Makler allerdings nicht ersetzen. Bestehen Unklarheiten, ist es sinnvoll, diese vor dem Verkauf beziehungsweise Kauf fachlich klären zu lassen.
Ein Dachgeschoss kann auch ohne vollständige Anrechnung wertvoll sein
Ein ausgebautes Dachgeschoss kann den Wohnkomfort einer Immobilie erheblich steigern und zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten schaffen. Trotzdem sollte zwischen Grundfläche, anrechenbarer Wohnfläche und baurechtlich zulässiger Nutzung unterschieden werden. Dachschrägen können dazu führen, dass nur ein Teil der vorhandenen Grundfläche als Wohnfläche berücksichtigt wird. Bei nachträglich ausgebauten Dachgeschossen kommt zusätzlich die Frage hinzu, ob die entsprechende Nutzung baurechtlich zulässig ist. Für Käufer und Verkäufer gilt deshalb gleichermaßen: Nicht allein auf die Quadratmeterzahl im Exposé verlassen, sondern nachvollziehen, wie diese Fläche zustande kommt.
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