Schlechte Baustoffe, Wärmedämmung & Beton
Beim Kauf einer Immobilie gibt es viele Faktoren zu beachten, um einen Fehlkauf zu vermeiden. Ein besonders Augenmerk sollte auf potenzielle Baumängel speziell im Fall von älteren Immobilien gelegt werden. In dem zweiten Teil unseres Baujahrchecks schauen wir uns nun die üblichen Mängel von Immobilien aus den Jahren 1945 – 1980.
Baumängel bei Immobilien
In der Zeitperiode von 1945 bis 1980 zeigen sich deutliche Unterschiede in der Qualität und im Zustand der Immobilien im Zeitverlauf. Während Immobilien aus der direkten Nachkriegszeit noch zahlreiche Länge aufweisen, befinden sich Immobilien aus den späten 1970er Jahren schon in einem deutlich besseren Zustand.
Immobilien von 1945 – 1959
Immobilien, die in der Nachkriegszeit erbaut wurden leiden vor Allem unter der Verwendung schlechter Baustoffe, mangelnder Wärmedämmung und eines schlechten Brandschutzes.
1. Schlechte & gesundheitsschädliche Baustoffe
In Folge des Krieges gab es nur wenig Baustoffe, die für den Wiederaufbau genutzt werden konnten. Meist handelte es sich dabei um Trümmersteine zerstörter Gebäude und Holz. Dies hat zur Folge, dass die Fassaden dieser Gebäude mittlerweile viele Risse aufweisen, den aktuellen Statikanforderungen nicht mehr entsprechen und beispielsweise Balkone erst auf Altersschwäche überprüft und gegebenenfalls saniert werden müssen.
Daneben wurden auch, wie man heutzutage weiß, äußerst gesundheitsgefährdende Stoffe verwendet. Zu solchen Stoffen gehören vor Allem Asbest, teerhaltiger Parkettkleber oder aber auch Formaldehydfarben. Diese müssen zunächst fachmännisch entfernt und ersetzt werden.
2. Mangelnde Wärmedämmung & hoher Energieverlust
Ebenfalls bedingt durch den Mangel an Baustoffen ist eine schlechte bis kaum existierende Wärmedämmung. Dies führt zu hohen Sanierungs- und Modernisierungskosten, da in der Regel das Dach, die Außenwände sowie die Kellerräume komplett neu gedämmt werden müssen.
Ein weiterhin hoher Energieverlust entsteht durch die nur einfach verglasten Fenster die zu dieser Zeit üblich waren. Auch diese müssen an die heutigen Standards angepasst werden.
3. Fehlender oder mangelnder Brandschutz
Ein beliebtes Baumaterial war zu dieser Zeit Holz. Treppen, Dächer und mehr wurde aus diesem Material gebaut. Dadurch entsteht eine hohe Brandgefahr. Ebenfalls wurde beim Bau der Gebäude nicht darauf geachtet gute Zufahrtswege für die Feuerwehr frei zulassen, was im Falle eines Brandes zu erheblichen Schwierigkeiten führen kann.
Einen Blick sollten Sie aber auf die Gasleitung werfen. Diese können mittlerweile undicht sein, was ebenfalls eine große Gefahr darstellen kann.
Immobilien von 1960 – 1980
Häuser die nach 1960 erbaut wurden weisen schon deutlich weniger Mängel auf. Dies ist begründet durch die größere Verfügbarkeit von besseren Baustoffen, meist Beton, bessere Planung des Baus, sowie ab den späten 1970ern auch durch ein wachsendes Bewusstsein für Wärmedämmung und Brandschutz. Dennoch gibt es auch hier einige Mängel die auftreten können.
1. Feuchtigkeitsprobleme
Ab den 1960er Jahren wurde für den Hausbau vermehrt Beton und Stein als Hauptbaustoff eingesetzt. Besonders auffällig ist es, wenn man die Treppenhäuser von Gebäuden vor 1960 und danach vergleicht. Obwohl der Einsatz von Beton viele der zuvor genannten Probleme, wie den mangelnden Brandschutz, behebt, tauchen neue Probleme auf.
So ist ein Hauptproblem solcher Immobilien, dass Beton die Kälte von Außen leicht in das Innere der Gebäude leitet und so schnell Kondensationsprobleme entstehen. Diese haben wiederum zur Folge, dass es äußerst schnell zu Schimmelbefall kommen kann. Ebenfalls kann die Fassade bereits Risse aufweisen, wodurch ebenfallsFeuchtigkeit eintreten kann.
Zu dieser Zeit wurden zudem vermehrt Bungalows mit Flachdächern gebaut. Diese können fehlkonstruiert und daher undicht sein. Lassen Sie die Dächer daher vor dem Kauf von einem Experten begutachten.
2. Weiterhin schlechte Wärmedämmung
Die erste Verordnung für die Wärmedämmung von Häusern trat erst 1977 in Kraft. Daher weißen vor allem Gebäude von vor 1977 noch eher eine mangelhafte Wärmedämmung auf. Verfügt ein Gebäude über Dämmung, so ist dennoch Achtung geboten. Zu der damaligen Zeit wurden für die Dämmung Baustoffe verwendet, die heutzutage als gesundheitsschädlich gelten.
Für Sie bedeutet dies also, dass hier ebenfalls umfangreiche Sanierungsmaßnahmen auf Sie zukommen, die am Besten von einem Experten durchgeführt werden sollten.
3. Alte Heizanlagen
Zu guter Letzt möchten wir noch auf die Heizsysteme eingehen. Heizanlagen mit Baujahren vor 1985 müssen in jedem Fall gegen modere Heizanlagen ausgetauscht werden, da sie den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr entsprechen. Jedoch sollte auch bei Heizanlagen nach 1985 eventuell ausgetauscht werden, um so die Energieeffizienz des Hauses zu verbessern.
Unser Fazit
Auch beim Kauf von Immobilien aus den Jahren 1945 bis 1980 gibt es einiges zu beachten. Dies kann im ersten Moment noch abschreckend wirken. Wenn Sie die oben aufgeführten Punkte jedoch berücksichtigen und das potenzielle Kaufobjekt auf diese frühzeitig überprüfen, sowie potenzielle Kosten einplanen steht einem Kauf nichts im Wege.
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