Plötzliches Hinderniss beim Verkauf
Generell erscheint ein Immobilienverkauf ganz einfach. Man sucht sich einen Käufer und verkauft seine Immobilie. In einigen Fällen jedoch, kann ein Verkauf nicht erfolgreich zu Ende gebracht werden. Der Grund: das Vorkaufsrecht. Was es damit auf sich hat, wann es greift und wann es greift erfahren Sie hier.
Was ist das Vorkaufsrecht?
Umgangssprachlich oft auch Vorverkaufsrecht genannt, ermächtigt das Vorkaufsrecht eine vorkaufsberechtigte Person dazu, im Verkaufsfall der jeweiligen Immobilie zu erst ein Kaufangebot abzugeben. Wird dieses Recht in Anspruch genommen, dann ist der Verkäufer dazu verpflichtet die Immobilie an die Berechtigten zu verkaufen. Hat der Verkäufer bereits einen potenziellen Käufer gefunden, muss der Kaufvertragsentwurf zunächst dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt werden, damit dieser Entscheiden kann, ob er von seinem Recht gebrauch machen will oder nicht. Will er dies, so kann er den ihm vorgelegten Kaufvertrag zu den selben Konditionen für sich übernehmen.
Das Vorkaufsrecht ist sowohl gesetzlich als auch vertraglich zwischen zwei Parteien geregelt und umfasst die folgenden Personengruppen:
– Erben, die die Immobilie eventuell selbst nutzen wollen.
– Gemeinden, die das Grundstück für ihre Stadtplanung nutzen wollen.
– Mieter, um sich selbst zu schützen.
Hinweis: Mieter haben nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn dies entweder im Mietvertrag festgehalten wurde oder wenn die Wohnung erst im Laufe des Mietverhältnisses zu Wohneigentum umgewandelt wurde (gesetzliche Vorkaufsrecht). Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses bereits schon einmal verkauft wurde und der Mieter sein Recht nicht in Anspruch genommen hat.
3 Arten von Vorkaufsrecht
Neben dem bereits erwähnten gesetzlichen Vorkaufsrecht, unterscheidet man 3 Arten von Vorkaufsrecht, die durch unterschiedliche Bedingungen und Voraussetzungen entstehen. Diese möchten wir Ihnen im Folgenden näher erläutern.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird rein vertraglich festgehalten und nicht im Grundbuch eingetragen und umfasst Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen, sowie . Oftmals wird diese Art von Verkaufsrecht im Zuge eines Mietverhältnisses festgelegt und sollte notariell beurkundet werden.
Eine weitere Besonderheit ist, dass der Verkäufer trotz Vorkaufsrecht an einen Dritten verkaufen darf, auch wenn er den Vorkaufsberechtigten zuvor nicht darüber informiert. Kommt es aber dazu, besitzt der Vorkaufsberechtigte das Recht, Schadensersatz vom Verkäufer zu verlangen.
Das dringliche Vorkaufsrecht
Im Gegensatz zum oben genannten Fall, gilt das dringliche Vorkaufsrecht nur bei Grundstücken selbst, nicht auf die beweglichen Sachen (d.h. dem Haus auf dem Grundstück) und wird im Grundbuch eingetragen. Dadurch kommt es automatisch zu einer Verkaufssperre, bis der Vorkaufsberechtigte sein auf sein Recht verzichtet. Wurde die vorkaufsberechtigte Person nicht über den Kauf informiert und der Kaufvertrag nicht vorgelegt, so kann er oder sie auch rückwirkend von dem Recht Gebrauch machen und somit den Verkauf ungültig machen.
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht
Haben Gemeinden einen berechtigten und wichtigen Grund, der dem Allgemeinwohl der Bürger dient, so haben Sie die Möglichkeit ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Kommt es dazu, muss das Grundstück an die Gemeinde verkauft werden. Das Vorkaufsrecht muss dafür nicht im Grundbuch eingetragen werden und entfällt nur dann, wenn der Verkäufer das Grundstück an ein Familienmitglied verkauft.
Die Gemeinde kann ihr Recht innerhalb einer zweimonatigen Frist in Anspruch nehmen.
Da viele Eigentümer oftmals nichts von einem etwaigen Vorkaufsrecht der Gemeinde wissen, ist es wichtig sich schon im Vorfeld darüber zu informieren. Mithilfe eines Negativattests bestätigt die Gemeinde, dass auf das zu verkaufende Grundstück entweder kein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht besteht, oder dass die Gemeinde auf dieses Recht verzichtet. Nur mit einem solchen Bescheid können sich Verkäufer auf einen reibungslosen Verkauf verlassen.
Welche Fristen gibt es zu beachten?
Beim Vorkaufsrecht gibt es gesetzliche Fristen, an die sich der Verkäufer, sowie der Vorkaufsberechtigte halten müssen. Hat der Verkäufer einen Käufer gefunden und einen Kaufvertrag erstellt, so muss er diesen laut § 469 Abs. 1 BGB unverzüglich der vorkaufsberechtigten Person vorlegen.
Diese wiederum ist, soweit nicht anders festgelegt, dazu verpflichtet ebenso zeitnah zu entscheiden, ob das Vorkaufsrecht in Anspruch genommen wird oder nicht. Bei Häusern und Eigentumswohnungen kann die Frist gerade mal eine Woche betragen, bei Grundstücken beträgt die Frist jedoch zwei Monate. Die ist im § 469 Abs. 2 BGB festgelegt.
Fazit
Das Vorkaufsrecht bringt sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich. Benachteiligt sind oftmals die Vorkaufsverpflichtenden, also die Verkäufer von Grundstück oder Immobilie. Diese können nämlich nicht mehr frei und nach ihren Wünschen einen Käufer auswählen, sondern sind zunächst gebunden.
Vorkaufsberechtigte hingegen sind hier im Vorteil. Mieter zum Beispiel können sich so vor Mieterhöhungen schützen und ihre Wohnung behalten.
Doch nicht immer bedeutet ein Vorkaufsrecht auch ein definitiver Verkauf an den Vorkaufsberechtigten. Dieser kann auf sein Recht verzichten, wenn beispielsweise der Verkaufspreis zu hoch ist.
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