Der Sollzins erklärt
Für viele Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, ist die Aufnahme eines Immobilienkredites ein wesentliches Bestandteil des Prozesses. Ein zentraler Teil eines Immobiliendarlehens ist dabei der Sollzins. In diesem Beitrag klären wir, worum es sich beim Sollzins handelt, wie er berechnet wird, welche Unterschiede zwischen Soll- und Effektivzins bestehen und wie man die Angebote der Bank beurteilen kann.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag nur als Orientierung dient und keine finanzielle Beratung ersetzt.
Was ist ein Sollzins?
Der Sollzins, auch Nominalzins genannt, bezeichnet den Zinssatz, den eine Bank für die Bereitstellung eines Darlehens berechnet. Anders als der Effektivzins enthält der Sollzins nur die reinen Kosten für die Darlehenszinsen und keine weiteren Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren oder Versicherungen. Der Sollzins wird in Prozent pro Jahr angegeben und bildet die Grundlage für die Berechnung der Zinszahlungen, die der Kreditnehmer leisten muss.
Was ist der Unterschied zwischen einem gebundenen und einem ungebundenen Sollzins?
Ein gebundener Sollzins bleibt über einen vorher festgelegten Zeitraum konstant. Das bedeutet, dass sich der Zinssatz während der Zinsbindungsfrist nicht ändert – unabhängig davon, wie sich die allgemeinen Marktzinsen entwickeln. Diese Planbarkeit bietet Sicherheit, da die Höhe der monatlichen Kreditrate stabil bleibt. Dies hat aber gleichzeitig den Nachteil, dass Sie nicht von einem sinkenden Marktzins, und somit sinkenden Sollzinsen profitieren können. In der Regel werden Immobilienkredite mit einem gebundenem Sollzins vergeben, ein Beispiel dafür ist das Annuitätendarlehen.
Ein ungebundener Sollzins hingegen ist variabel und kann sich während der Laufzeit des Kredits ändern. Die Anpassung erfolgt in der Regel alle 3 Monate und orientiert sich an Referenzzinsen wie den EURIBOR. Dies birgt sowohl Chancen als auch Risiken: Sinkt der Marktzins, profitieren Kreditnehmer von geringeren Zinsen. Steigt der Marktzins, können die Kosten jedoch deutlich zunehmen. Als Kreditnehmer ist es daher wichtig auch auf steigende Zinssätze vorbereitet zu sein, um nicht plötzlich in finanzielle Schwierigkeiten zu gelangen.
Wie berechnet sich der Sollzins und welche Faktoren beeinflussen ihn?
Der Sollzins wird von der Bank individuell berechnet und hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Bonität des Kreditnehmers: Die finanzielle Situation des Kreditnehmers, insbesondere das Einkommen und die Sicherheiten, beeinflusst den Sollzins. Eine gute Bonität führt oft zu günstigeren Konditionen, da das Risiko für Zinsausfälle niedriger ist.
- Höhe des Darlehens: Die Kreditsumme spielt eine Rolle. Höhere Darlehensbeträge können zu höheren Zinsen führen, da das Risiko von Zinsausfällen für die Bank steigt. Kleinere Summen können schneller vollständig getilgt werden und sind daher mit weniger Risiken behaftet.
- Beleihungsauslauf: Der Anteil des Darlehens am Gesamtwert der Immobilie (Beleihungswert) ist entscheidend, kurz also wie viel Prozent des Immobilienwertes wird von der Bank finanziert. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger ist in der Regel der Sollzins. Liegt der Beleihungsauslauf unter 60% erhält man einen niedrigeren Zinssatz.
- Laufzeit und Zinsbindung: Längere Zinsbindungsfristen bieten zwar Sicherheit, sind aber oft mit höheren Sollzinsen verbunden. Auch hier spielt wieder das höhere Risiko eines Zinsausfalls für die Bank eine Rolle.
- Marktzinsniveau/Leitzins: Die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), beeinflussen das Marktzinsniveau und somit auch den Sollzins.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Während der Sollzins nur die reinen Zinskosten des Darlehens abbildet, umfasst der Effektivzins zusätzlich alle weiteren Kreditnebenkosten. Dazu können unter anderem Bearbeitungsgebühren, Kontoführungskosten oder Gebühren für Sondertilgungsrechte gehören. Der Effektivzins gibt somit ein realistischeres Bild der tatsächlichen Kosten eines Kredits und eignet sich besser für den Vergleich verschiedener Angebote.
Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Ein Darlehen mit einem Sollzins von 2,5 % und geringen Nebenkosten hat einen niedrigeren Effektivzins als ein Darlehen mit demselben Sollzins, aber hohen Bearbeitungsgebühren.
Wie beurteilt man den Sollzins seiner Bank?
Um den Sollzins eines Kreditangebots zu bewerten, sollte man mehrere Aspekte beachten:
- Marktvergleich: Vergleichen Sie den angebotenen Sollzins mit den aktuellen Durchschnittszinsen am Markt. So erhalten Sie einen Eindruck, ob das Angebot wettbewerbsfähig ist.
- Persönliche Voraussetzungen: Überprüfen Sie, ob die Konditionen zu Ihrer persönlichen finanziellen Situation passen. Ein niedriger Sollzins allein ist nicht alles – auch die Flexibilität des Kredits (z. B. Sondertilgungsmöglichkeiten) ist wichtig.
- Effektivzins: Achten Sie auf den Effektivzins, um die Gesamtkosten des Kredits zu berücksichtigen.
- Zinsbindungsfrist: Prüfen Sie, ob die Zinsbindung Ihren Planungen entspricht. Eine längere Zinsbindung kann Sicherheit bieten, kostet jedoch oft mehr.
- Individuelle Beratung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Experten beraten, um sicherzustellen, dass das Angebot zu Ihren Bedürfnissen passt.
Fazit
Der Sollzins ist ein zentraler Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung und hat einen direkten Einfluss auf die monatlichen Kosten Ihres Kredits. Ein solides Verständnis des Sollzinses, seiner Berechnungsgrundlagen und seiner Unterschiede zum Effektivzins hilft Ihnen dabei, Angebote besser zu vergleichen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Denken Sie daran, dass die Wahl des richtigen Kredits langfristige Auswirkungen auf Ihre finanzielle Situation hat. Eine individuelle Beratung durch einen Finanzexperten kann Ihnen dabei helfen, die beste Entscheidung für Ihre persönlichen Umstände zu treffen.