Kurz zusammengefasst: Prüfen Sie relevante Unterlagen zu Instandhaltungs- und Erhaltungsangaben frühzeitig
Beim Kauf einer Eigentumswohnung konzentriert sich der erste Blick häufig auf die Wohnung selbst: Wie ist der Grundriss? Muss renoviert werden? Gibt es einen Balkon? Wie hoch ist das Hausgeld? Mindestens genauso wichtig ist jedoch ein Blick auf das gesamte Gebäude und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ein wichtiger Punkt dabei ist die sogenannte Erhaltungsrücklage, umgangssprachlich häufig noch als Instandhaltungsrücklage bezeichnet.
Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Die Rücklage wird von den Wohnungseigentümern über einen längeren Zeitraum aufgebaut. Sie soll finanzielle Mittel für notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum bereitstellen. Dazu können beispielsweise Reparaturen oder Sanierungen am Dach, an der Fassade, am Treppenhaus oder an gemeinschaftlichen technischen Anlagen gehören.
Der Vorteil: Werden größere Arbeiten notwendig, muss nicht zwangsläufig der gesamte Betrag kurzfristig von den Eigentümern aufgebracht werden. Zumindest ein Teil der Kosten kann aus der vorhandenen Rücklage finanziert werden.
Wie hoch sollte die Rücklage sein?
Eine pauschal richtige Summe gibt es nicht. Eine hohe Rücklage bedeutet nicht automatisch, dass eine Eigentümergemeinschaft finanziell perfekt aufgestellt ist – genauso wenig ist eine vergleichsweise niedrige Rücklage automatisch problematisch. Entscheidend sind unter anderem das Alter und der Zustand des Gebäudes, die Anzahl der Wohneinheiten sowie bereits durchgeführte und zukünftig notwendige Sanierungen.
Bei einem älteren Mehrfamilienhaus mit absehbarem Sanierungsbedarf kann eine größere Rücklage beispielsweise deutlich wichtiger sein als bei einem jüngeren und umfassend modernisierten Gebäude. Käufer sollten die Höhe deshalb immer im Zusammenhang mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie betrachten.
Vorsicht vor möglichen Sonderumlagen
Ein besonders wichtiger Punkt beim Wohnungskauf sind größere Maßnahmen, für die die vorhandene Rücklage nicht ausreicht. Steht beispielsweise eine umfangreiche Dach- oder Fassadensanierung an und sind nicht genügend finanzielle Mittel vorhanden, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Eigentümer müssen dann zusätzlich zum regulären Hausgeld einen entsprechenden Betrag zahlen.
Für einen neuen Eigentümer können dadurch unerwartete Kosten entstehen. Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden, ob größere Maßnahmen bereits geplant, diskutiert oder sogar beschlossen wurden.
Diese Unterlagen sollten Käufer prüfen
Ein wichtiger Bestandteil einer sorgfältigen Kaufvorbereitung sind die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Besonders aufschlussreich sind die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Hier lässt sich häufig erkennen, welche Reparaturen diskutiert wurden, welche Maßnahmen geplant sind und ob es innerhalb der Gemeinschaft größere offene Themen gibt. Auch der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen und Informationen über die vorhandene Erhaltungsrücklage sollten geprüft werden.
Ein erfahrener Immobilienmakler stellt Kaufinteressenten die relevanten Objektunterlagen zur Verfügung beziehungsweise unterstützt dabei, die für die Kaufentscheidung wichtigen Informationen zusammenzutragen. Bei rechtlichen oder steuerlichen Detailfragen sollten zusätzlich die entsprechenden Fachleute hinzugezogen werden.
Nicht nur die eigene Wohnung zählt
Ein häufiger Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung ist, ausschließlich den Zustand der Wohnung zu betrachten. Eine frisch renovierte Wohnung kann auf den ersten Blick hervorragend wirken – befindet sie sich jedoch in einem Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf, können später trotzdem hohe Kosten entstehen. Dach, Fassade, Fenster, Heizung und weitere Bestandteile des Gemeinschaftseigentums sollten deshalb ebenfalls in die Kaufentscheidung einbezogen werden. Genau hier zeigt sich, warum eine Eigentumswohnung immer als Teil eines größeren Ganzen betrachtet werden sollte.
Unser Fazit
Die Instandhaltungs- beziehungsweise Erhaltungsrücklage ist ein wichtiger Faktor beim Kauf einer Eigentumswohnung. Entscheidend ist jedoch nicht allein die Höhe des angesparten Betrags. Käufer sollten immer prüfen, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet, welche Maßnahmen in den kommenden Jahren anstehen könnten und welche Entscheidungen die Eigentümergemeinschaft bereits getroffen hat.
Wer die relevanten Unterlagen frühzeitig prüft und die finanzielle Situation der WEG in die Kaufentscheidung einbezieht, kann mögliche zusätzliche Belastungen besser einschätzen.
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