Mehrfamilienhaus verkaufen – Das müssen Sie beachten

Obwohl auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses Fehler passieren können, sind Fehler beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern mit größeren Verlusten verbunden. Grund dafür sind die vielen Besonderheiten beim Verkauf und der höhere Wert einer solchen Immobilie.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser?

Die erste Besonderheit im Rahmen des Verkaufs eines Mehrfamilienhauses sind die potenziellen Käufer. Meist handelt es sich hierbei um erfahrene Privatanleger, die das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen. Eine weitere Interessentengruppe sind Immobilienfonds. Diese finanzieren sich vor allem durch die Mieteinnahmen aus den Mehrfamilienhäusern. Inserieren können Sie die Immobilie wie gewohnt in den gängigen Verkaufsportalen.

Da es sich bei diesen Kaufinteressenten meist um Profis handelt, die sich gut mit dem Immobilienmarkt und den Risiken auskennen, daher ist es wichtig gut vorbereitet zu sein. Am besten ziehen Sie für die Vermarktung und den Verkauf eines Mehrfamilienhauses einen Immobilienmakler hinzu. Dieser weiß genau was zu beachten ist und kennt in der Regel bereits einige Anleger, wodurch der Verkauf für Sie deutlich beschleunigt und vereinfacht wird.

Welche Unterlagen benötigt man für den Verkauf?

Das Beschaffen der benötigten Unterlagen kann unter Umständen einige Zeit beanspruchen, da Sie gewisse Dokumente erst bei der Stadt anfragen müssen. Daher sollten Sie frühzeitig damit beginnen, alle benötigten Unterlagen zu sammeln und auf ihre Richtigkeit und Aktualität hin zu überprüfen. Welche Dokumente Sie unter anderem benötigen haben wir im Folgenden für Sie aufgelistet:

• Grundrisse, Schnitte und Ansichten, Baubeschreibung sowie Wohnflächenberechnung
• Alle Mietverträge inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung
• Energieausweis
• Aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan
• Flurkarte
• Gebäudeversicherungsnachweis
• Grundsteuerbescheid
• Auszüge aus dem Altlasten- und Baulastenkataster
• Nebenkostenabrechnung
• Sanierungsaufstellung
• Verträge mit Firmen oder anderen Dienstleistern

Je mehr und je genauer die Angaben und Informationen sind, desto mehr Erfolg werden Sie beim Verkauf haben. Sind Sie sich jedoch unsicher, wo Sie die benötigten Unterlagen beantragen müssen, oder wenn Sie sich den Aufwand ersparen möchten, ist die Beauftragung eines Maklers sinnvoll. Dieser weiß genau welche Unterlagen wo zu beantragen sind und wie diese Unterlagen für einen erfolgreichen Verkauf aussehen müssen.

Wie ermittelt man den Wert?

Anders als beispielsweise Einfamilienhäuser, werden Mehrfamilienhäuser nicht für den Eigennutzen gekauft, sondern dienen als Kapitalanlagen. Daher kommt zur Wertermittlung das Ertragswertverfahren zum Einsatz, welches den erzielten Ertrag der Immobilie widerspiegelt. Faktoren die Einfluss auf den Ertragswert haben sind die folgenden:

• Die Bodenwertverzinsung: Diesen Wert erhalten Sie aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszins
• Der Jahresreinertrag: Berechnet aus dem Jahresrohertrag minus der Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten
• Der Vervielfältiger: Dabei handelt es sich um einen Multiplikator der Jahreskaltmiete. Je kleiner der Multiplikator, desto rentabler ist die Immobilie
• Der bauliche Zustand der Immobilie: Schäden an der Immobilie, egal ob baulich oder altersbedingt, müssen sie entsprechend vom Wert abziehen

Kurz zusammengefasst erhalten Sie die folgenden Formeln:

• Gebäudeertragswert = (Jahresreinertrag-Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger
• Ertragswert gesamt = Gebäudeertragswert – Schäden + Bodenwert

Allein verkaufen oder mit Makler?

Natürlich ist es möglich ein Mehrfamilienhaus privat, ohne einen Makler zu verkaufen. Der Verkauf eines solchen Objektes ist aber äußerst komplex und ist mit vielen Stolperfallen verbunden. Da zudem meist viel Geld im Spiel ist, ist es besonders ärgerlich, wenn es durch Fehler zu Verlusten kommt. Daher ist es ratsam sich an einen erfahrenen Makler zu wenden. Dieser weiß, worauf es beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ankommt, was es zu beachten gibt und wie man mit den Kaufinteressenten umgeht, sodass das beste Verkaufsergebnis erzielt wird.

Sie haben noch Fragen, oder wollen mehr zu diesem Thema wissen? Wir beraten Sie gerne! Melden Sie sich bei uns telefonisch, per E-Mail, oder kommen Sie spontan in unserem Büro in Buer vorbei. Wir freuen uns schon auf Sie!

Hinweis: Die in diesem Artikel gemachten Angaben und Empfehlungen ersetzen keine Beratung bei einem Experten und stellen nur Informationen ohne Gewähr auf Richtigkeit oder Vollständigkeit dar. Trotz gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden.