Kurz zusammengefasst: Welche Flächen gehören tatsächlich zur Eigentumswohnung?
Beim Kauf eines Hauses ist häufig relativ eindeutig, was zum eigenen Grundstück und Gebäude gehört. Bei einer Eigentumswohnung sieht das anders aus: Treppenhaus, Dach, Fassade, Grundstück und viele weitere Gebäudeteile werden gemeinschaftlich genutzt und gehören grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft.
Welche Bereiche dem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind und welche Regeln innerhalb der Gemeinschaft gelten, ergibt sich insbesondere aus der Teilungserklärung und der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung.
Was ist eine Teilungserklärung?
Mit der Teilungserklärung wird ein Gebäude beziehungsweise Grundstück rechtlich in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt. Dadurch kann beispielsweise eine Wohnung separat verkauft und im Grundbuch geführt werden. Zur Teilungserklärung gehören häufig auch Aufteilungspläne, in denen die einzelnen Wohnungen und weitere Räume gekennzeichnet und nummeriert sind. Für Kaufinteressenten ist das Dokument besonders wichtig, weil sich daraus wesentlich genauer ergibt, was tatsächlich zur angebotenen Wohnung gehört.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Eine der wichtigsten Fragen lautet: Was gehört ausschließlich mir und was gehört allen Eigentümern gemeinsam?
Zum Sondereigentum gehören insbesondere die in sich abgeschlossenen Räume der Wohnung und bestimmte dazugehörige Bestandteile (z.B. Innentüren, Tapeten, Bodenbelege) gehören. Über das Sondereigentum kann der jeweilige Eigentümer grundsätzlich selbst verfügen – allerdings immer im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören dagegen Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder gemeinschaftlich genutzt werden. Typische Beispiele sind etwa das Grundstück, tragende Bauteile, Dach, Fassade oder Treppenhaus.
Diese Unterscheidung ist auch finanziell relevant. Denn bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können Kosten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft und damit anteilig auf den einzelnen Eigentümer zukommen.
Was sind Miteigentumsanteile?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird gleichzeitig ein bestimmter Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum erworben. Dieser wird beispielsweise als 80/1.000 oder 120/10.000 angegeben. Die Höhe orientiert sich nicht zwingend ausschließlich an der Wohnfläche. Miteigentumsanteile können unter anderem für die Verteilung bestimmter Kosten eine Rolle spielen. Käufer sollten deshalb nicht nur auf die Größe der Wohnung schauen, sondern auch darauf, welcher Anteil mit der Einheit verbunden ist und welche Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft vereinbart wurde.
Sondernutzungsrechte genau prüfen
Besonders interessant wird die Teilungserklärung bei Gärten, Stellplätzen, Terrassen oder anderen Flächen, die nur von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden. Dabei kann es sich um ein Sondernutzungsrecht handeln. Eine Fläche gehört dann nicht zwingend zum Sondereigentum, darf aufgrund einer entsprechenden Regelung aber ausschließlich von einem bestimmten Wohnungseigentümer genutzt werden. Für Käufer ist dieser Unterschied wichtig. Wird eine Wohnung beispielsweise mit „eigenem Garten“ angeboten, sollte geprüft werden, wie dieser Garten rechtlich tatsächlich zugeordnet ist. Gleiches gilt für Stellplätze oder andere ausschließlich genutzte Bereiche.
Keller, Dachboden und Garage nicht vergessen
Zur Wohnung angebotene Nebenflächen sollten ebenfalls mit den Unterlagen abgeglichen werden. Ist der Kellerraum tatsächlich der Wohnung zugeordnet? Welche Nummer trägt er im Aufteilungsplan? Gehört die Garage rechtlich zur Wohnung, handelt es sich um eigenes Teileigentum oder besteht lediglich ein Nutzungsrecht? Gerade bei älteren Wohnungseigentumsanlagen können sich die tatsächliche Nutzung und die ursprüngliche Dokumentation über die Jahre unterschiedlich entwickelt haben. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick.
Welche Regeln enthält die Gemeinschaftsordnung?
Häufig ist mit der Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung verbunden. Darin können die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander näher geregelt werden. Das kann beispielsweise die Nutzung bestimmter Bereiche, Kostenverteilungen oder weitere Regelungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft betreffen. Wer eine Wohnung kauft, sollte diese Vorgaben kennen – schließlich gelten sie auch für den neuen Eigentümer. Besonders aufmerksam sollte man werden, wenn die eigene geplante Nutzung von der bisherigen Nutzung abweicht.
Stimmen Grundriss und tatsächlicher Zustand überein?
Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Vergleich zwischen Aufteilungsplan und heutiger Immobilie. Wurden Räume zusammengelegt und Wände entfernt? Ein Dachgeschoss ausgebaut? Gehören Flächen zur Wohnung, die im ursprünglichen Plan anders dargestellt sind? Nicht jede Abweichung ist automatisch problematisch. Sie sollte vor dem Kauf aber geklärt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn bauliche Veränderungen das Gemeinschaftseigentum betreffen oder wenn unklar ist, ob erforderliche Genehmigungen beziehungsweise Zustimmungen vorliegen.
Die Teilungserklärung allein reicht nicht
So wichtig die Teilungserklärung ist, Käufer sollten eine Eigentumswohnung niemals anhand dieses einen Dokuments beurteilen. Ebenso interessant sind unter anderem die Beschlusssammlung beziehungsweise Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage.
Erst zusammen ergeben diese Unterlagen ein deutlich besseres Bild davon, wie die Eigentümergemeinschaft aufgestellt ist und welche größeren Maßnahmen möglicherweise anstehen. Gerade Hinweise auf geplante Dach-, Fassaden-, Heizungs- oder Leitungsarbeiten können für die Kaufentscheidung finanziell relevant sein.
Welche Rolle spielt der Immobilienmakler?
Als Immobilienmakler gehört es zu einer guten Vorbereitung der Vermarktung, die verfügbaren Unterlagen einer Eigentumswohnung frühzeitig zusammenzustellen und Kaufinteressenten wichtige Dokumente zugänglich zu machen.
Dazu zählt insbesondere auch die Teilungserklärung mit den dazugehörigen Plänen. So können Käufer nachvollziehen, welche Räume und Flächen zur Immobilie gehören und welche Besonderheiten gegebenenfalls bestehen. Bei komplexen rechtlichen Fragestellungen kann jedoch eine zusätzliche Prüfung durch einen entsprechend qualifizierten Rechtsberater sinnvoll sein.
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