Was beeinflusst die Verkaufszeit?

Eine pauschale Antwort auf die Frage nach der Dauer eines Immobilienverkaufs lässt sich nicht geben. Dafür hängt die Verkaufsdauer von zu vielen Faktoren ab. Während einige Immobilien bereits nach wenigen Wochen verkauft sind, dauert es bei anderen mehrere Monate. 

Faktoren, die sich positiv auf die Dauer auswirken und den Verkauf beschleunigen können

1. Attraktive Lage und Marktsituation: Immobilien in begehrten Regionen, mit hoher Nachfrage verkaufen sich in der Regel schneller. Ballungsgebiete wie Großstädte mit wachsender Bevölkerung oder hoher wirtschaftlicher Attraktivität sorgen oft für kürzere Verkaufszeiten. Aber auch das direkte Umfeld der Immobilie spielt hier eine Rolle. Ist die Verkehrsanbindung schlecht, oder befinden sich keine Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe kann dies die Nachfrage senken.
2. Realistische Preisgestaltung: Ein marktgerechter Preis ist essenziell für einen schnellen Verkauf. Ist der Preis zu hoch angesetzt, bleibt die Immobilie möglicherweise lange auf dem Markt, man spricht dann von einer “verbrannten” Immobilie. Reduzieren Sie im Anschluss den Preis, kann sich dies ebenfalls nachteilig auswirken, da Kaufinteressenten von Problemen mit der Immobilie ausgehen. 
3. Professionelle Vermarktung und gute Vorbereitung: Hochwertige Fotos, detaillierte Exposés und ansprechende Beschreibungen erhöhen die Chancen, schnell Interessenten zu finden. Zudem ist es hilfreich schon vor dem Vermarktungsbeginn alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen zu besorgen, sodass spätere Verzögerungen verhindert werden. 
4. Gute Besichtigungsorganisation: Besichtigungen spielen eine zentrale Rolle bei dem Verkauf einer Immobilie. Nur so können sich die Kaufinteressenten ein Bild machen. Stellen Sie daher sicher, dass Sie zeitnah Besichtigungstermine anbieten und dieser gut organisieren, das heißt den Interessenten genug Zeit lassen, sich die Immobilie anzuschauen. Bereiten Sie sich zudem auf potenzielle Fragen der Interessenten zu Ihrer Immobilie vor. 
5. Guter Zustand der Immobilie: Renovierte oder gut gepflegte Immobilien lassen sich oft schneller verkaufen als Objekte mit hohem Renovierungsbedarf. Kleine Investitionen in die Optik und Substanz des Hauses oder der Wohnung können den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen.

Faktoren, die sich negativ auf die Dauer auswirken und den Verkauf verzögern können

1. Unrealistische Preisvorstellungen: Ist der Preis zu hoch angesetzt, bleibt das Objekt oft lange auf dem Markt. Nach mehreren Monaten ohne Verkauf muss der Preis möglicherweise gesenkt werden, was potenzielle Käufer abschrecken kann. Um dem Vorzubeugen und dennoch genug Verhandlungsspielraum zu haben, ist es zu empfehlen, den Angebotspreis etwa 5 bis 10 Prozent über dem Verkaufspreis zu setzen.
2. Mangelnde Nachfrage: Immobilien in strukturschwachen Regionen oder mit ungünstiger Lage (z. B. an viel befahrenen Straßen oder mit schlechter Verkehrsanbindung) finden oft weniger Interessenten. Gleichzeitig muss auch die aktuelle Marktsituation beobachtet werden. Sind die Zinsen hoch und die Nachfrage nach Immobilien niedrig, dauert der Verkauf meist deutlich länger als in Zeiten mit niedrigen Zinsen und hoher Nachfrage. 
3. Komplexe Eigentumsverhältnisse: Gehört die Immobilie mehreren Personen oder ist sie Teil eines Erbnachlasses, kann dies zu Verzögerungen führen. Abstimmungen unter Miteigentümern oder Erben können Zeit in Anspruch nehmen und sollten daher schon vor dem Vermarktungsstart geklärt werden. Auch bspw. im Grundbuch eingetragene Wohnrechte können viele Interessenten abschrecken.
4. Fehlende Unterlagen: Käufer und Banken benötigen diverse Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Energieausweise oder Baugenehmigungen. Verzögerungen treten häufig auf, wenn diese Unterlagen nicht rechtzeitig bereitgestellt werden. Je nach Amt und Gemeinde, kann das Anfordern von Unterlagen einige Wochen dauern, planen Sie daher ausreichend Zeit ein. 

Der Zeitfaktor Notar und die Eigentumsübertragung

Selbst nach der Einigung mit einem Käufer sind noch einige formale Schritte nötig.  Da in Deutschland der Verkauf einer Immobilie immer über einen Notar geschehen muss, spielt auch dieser Faktor eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Verkaufsdauer. 

• Vom Kaufvertragsentwurf zum Notartermin: Der Notar benötigt in der Regel ein bis zwei Wochen zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Im Anschluss müssen sowohl der Käufer, als auch der Verkäufer diesen prüfen, und gegebenenfalls noch Änderungswünsche mitteilen. Bis der endgültige Kaufvertrag steht, können insgesamt zwei bis vier Wochen vergehen.
• Der Notartermin selbst: Der Beurkundungstermin dauert in der Regel etwa eine Stunde. Hier werden die Vertragsdetails besprochen und alle noch offene Fragen geklärt. 
• Kaufpreiszahlung: Nach dem Notartermin vergeht in der Regel eine Frist von zwei bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung. Erst wenn alle Voraussetzungen (z. B. Grundschuldbestellung bei der finanzierenden Bank) erfüllt sind, erhält der Verkäufer das Geld.
• Grundbucheintrag und Eigentumsübergang: Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, was nochmals vier bis acht Wochen in Anspruch nehmen kann. Erst dann ist der Käufer offiziell als neuer Eigentümer eingetragen und kann mit dem Einzug, wenn nicht anders im Kaufvertrag ausgemacht, in die Immobilie beginnen.

Wie kann man die ungefähre Verkaufsdauer einschätzen?

Wenn Sie eine grobe Einschätzung über die Verkaufsdauer wünschen, sollten Sie zunächst ähnliche Immobilienangebote online und bei regionalen Immobilienmaklern beobachten. Anhand des Zeitraums in dem die Immobilie angeboten wird können Sie abschätzen wie lange aktuell die Vermarktung dauert. Selbst wenn Sie den Verkauf selbstständig durchführen möchten, ist es empfehlenswert ein Beratungsgespräch mit einem Immobilienmakler zu vereinbaren. Dieser kann Ihnen durch seine Marktkenntnisse einen genaueren Zeitrahmen mitteilen. 

Fazit

Die Dauer eines Immobilienverkaufs hängt von vielen Faktoren ab, darunter Lage, Preisgestaltung, Nachfrage und rechtliche Aspekte. Während einige Immobilien innerhalb weniger Wochen verkauft werden, kann es in schwierigen Fällen viele Monate sogar bis zu einem Jahr und mehr dauern. Ein realistischer Preis, eine professionelle Vermarktung und eine gute Vorbereitung der Unterlagen können den Prozess jedoch erheblich beschleunigen. Wer sich frühzeitig informiert und auf Experten setzt, kann den Verkaufsprozess planbarer und effizienter gestalten.

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