Schnell zu übersehen, aber äußerst wichtig
Wer eine Immobilie kaufen möchte – ob als Eigenheim oder als Kapitalanlage – steht oft zum ersten Mal vor vielen unbekannten Begriffen und Dokumenten. Eines davon ist das sogenannte Baulastenverzeichnis. Dabei handelt es sich um ein unscheinbares, aber äußerst wichtiges Register, das für den späteren Gebrauch oder Wert einer Immobilie entscheidend sein kann. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Baulasten sind, warum sie beim Immobilienkauf unbedingt geprüft werden sollten und welche Risiken sich daraus ergeben können.
Was ist eine Baulast überhaupt?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer freiwillig gegenüber der Baubehörde eingeht. Mit dieser Verpflichtung erklärt sich der Eigentümer bereit, bestimmte Nutzungsbeschränkungen oder Duldungen auf seinem Grundstück zu akzeptieren – und zwar zugunsten eines anderen Grundstücks oder zur Erfüllung baurechtlicher Anforderungen. Eine Eintragung von Baulasten in das Baulastenverzeichnis geschieht über die Bauaufsichtsbehörde und ist nur das rechtens, wenn der Grundstückseigentümer schriftlich zugestimmt hat.
Das Besondere: Eine Baulast betrifft zwar nur das Grundstück, auf dem sie eingetragen ist, sie wirkt aber dauerhaft – auch über den Verkauf hinaus. Wer also ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, übernimmt automatisch auch die eingetragenen Baulasten. Schauen Sie als potenzieller Käufer also nicht nur ins Grundbuch, sondern ziehen Sie auch das Baulastenverzeichnis zu Rate, um vollumfänglich informiert zu sein.
Ein typisches Beispiel ist die sogenannte Erschließungsbaulast: Hat ein angrenzendes Grundstück keinen eigenen Zugang zur Straße, kann eine Baulast vorschreiben, dass der Eigentümer eines Nachbargrundstücks das Wegerecht über dein Grundstück erhält. Auch Abstandsflächen, Stellplätze oder Leitungsrechte können über Baulasten geregelt werden.
Wo finde ich das Baulastenverzeichnis – und wer darf es einsehen?
Im Gegensatz zum Grundbuch, das beim Amtsgericht geführt wird, befindet sich das Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, in der Regel beim Bauordnungsamt der Stadt oder Gemeinde. Dort kann jede Person mit einem berechtigten Interesse Einsicht nehmen – beispielsweise im Rahmen eines Immobilienkaufs. Für die Antragsstellung benötigen Sie in der Regel einen schriftlichen Antrag, einen Personalausweis und das Grundbuchauszug des jeweiligen Grundstückes.
Ein Notar ist in der Regel nicht verpflichtet, das Baulastenverzeichnis automatisch zu prüfen. Das bedeutet: Sie als Käufer oder Ihr beauftragter Makler sollten aktiv Einsicht nehmen oder die Einsicht veranlassen.
Welche Risiken bergen Baulasten für Käufer:innen?
Baulasten können direkte Auswirkungen auf den Nutzwert, den Verkaufspreis oder die künftige Bebauung eines Grundstücks haben. Deshalb ist es wichtig, diese vor Vertragsunterzeichnung zu kennen.
Einige typische Risiken:
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Wertminderung: Wenn z. B. ein Geh- oder Fahrrecht über das Grundstück besteht, kann das den Wert der Immobilie mindern.
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Bebauungseinschränkungen: Eine Baulast kann verhindern, dass Sie auf Ihrem Grundstück in einem bestimmten Bereich bauen oder anbauen dürfen.
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Pflichten gegenüber Dritten: Sie können verpflichtet sein, einem Nachbarn dauerhaft Zugang oder bestimmte Nutzungen zu gestatten.
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Zukünftige Kosten: In bestimmten Fällen können Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten entstehen, etwa bei Baulasten für Leitungen oder Stellplätze.
Kurz gesagt: Baulasten sind oft nicht direkt sichtbar – haben aber einen bleibenden Einfluss auf das Grundstück.
Fazit: Baulasten frühzeitig prüfen schützt vor teuren Überraschungen
Gerade für Erstkäufer:innen ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen eines Grundstücks vollständig zu kennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Ein Blick ins Baulastenverzeichnis kann spätere Konflikte oder finanzielle Belastungen vermeiden – insbesondere dann, wenn Sie in Zukunft umbauen, erweitern oder selbst vermieten möchten.
Unser Tipp: Lass Sie sich bei der Immobilienbesichtigung nicht nur Grundbuchauszüge und Energieausweis zeigen, sondern bestehen Sie auch auf die Prüfung des Baulastenverzeichnisses – am besten gemeinsam mit Ihrem Makler oder einem fachkundigen Architekten. So gehen Sie auf Nummer sicher und können mit einem guten Gefühl in Ihr neues Zuhause oder Ihr erstes Investment starten.
