Verkauf mit Mieter – Alltag in der Praxis
Auch wenn es sich beispielsweise im Falle von Einfamilienhäusern lohnen kann, wird nicht jede Immobilie leer verkauft. Besonders bei Kapitalanlagen, Mehrfamilienhäusern oder geerbten Objekten ist es oft der Fall, dass zum Verkaufszeitpunkt noch Mieter in der Wohnung oder im Haus leben. Doch was bedeutet das eigentlich für den Verkauf – und was müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer dabei beachten?
„Kauf bricht nicht Miete“ – Was heißt das genau?
Das Wichtigste zuerst: Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet: Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag als neuer Vermieter ein – mit allen Rechten und Pflichten. Der Mietvertrag bleibt also unverändert bestehen, es braucht keinen neuen Vertrag mit dem neuen Eigentümer.
Für den Mieter ändert sich also zunächst nichts – außer dem Namen des Vermieters und die Bankverbindung.
Welche Rechte hat der Käufer?
Käufer einer vermieteten Immobilie können das Mietverhältnis nicht einfach beenden – es sei denn, sie haben ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Doch auch dieser muss nachvollziehbar begründet und rechtlich zulässig sein.
Ein besonderer Fall: Wird eine Mietwohnung erst nach dem Bestehen eines Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann Eigenbedarf nicht sofort nach dem Kauf geltend gemacht werden. In der Regel besteht in diesem Fall eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren (in bestimmten Kommunen kann diese Frist auf fünf oder sogar acht Jahre ausgeweitet werden). Das heißt, erst drei Jahre nach dem Kaufdatum darf der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden.
Was bedeutet das für Verkäufer?
Verkäufer sollten vorab klären, ob ein Verkauf mit oder ohne Mieter erfolgen soll – denn das hat erhebliche Auswirkungen auf den Käuferkreis und den Verkaufspreis.
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Leerstehende Immobilien sind meist flexibler vermarktbar und sprechen Eigennutzer an. Der Verkauf einer leerstehenden Immobilie bietet sich vor allem dann an, wenn es sich um Immobilien wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen handelt. In diesem Fall wollen die Käufer meist direkt selbst einziehen.
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Vermietete Immobilien sind oft für Kapitalanleger interessant – aber auch mit Renditeerwartungen verknüpft. Hierbei handelt es sich also oftmals um Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
Ein Tipp: Verkäufer sollten Kaufinteressenten transparent über das Mietverhältnis informieren – mit einer aktuellen Mietaufstellung, Kopie des Mietvertrags und Nachweis über die letzten Mieteingänge. Das schafft Vertrauen, Planungssicherheit und vermeidet spätere Missverständnisse.
Was sollten Mieter wissen?
Mieter genießen bei einem Eigentümerwechsel starken gesetzlichen Schutz. Sie dürfen nicht einfach „rausgeworfen“ werden – und müssen nicht neu verhandeln. Ist im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht eingetragen, haben Mieter sogar die Option, ihre Wohnung selbst zu erwerben. Wichtig zu wissen: Auch Modernisierungen durch den neuen Eigentümer rechtfertigen keine Kündigung, solange sie nicht im Rahmen eines rechtlich zulässigen Eigenbedarfs oder einer umfassenden Umgestaltung stattfinden.
Meist ist die einzige Änderung also, dass die Mietzahlung künftig an den neuen Eigentümer geleistet wird – dafür sollten Mieter rechtzeitig informiert werden, sobald der Verkauf notariell vollzogen ist.
Fazit: Verkauf mit Mieter ist möglich – aber sollte gut vorbereitet sein!
Ein Eigentümerwechsel im laufenden Mietverhältnis ist rechtlich klar geregelt – aber in der Praxis oft erklärungsbedürftig. Für Eigentümer gilt: Je besser die Unterlagen, je transparenter die Kommunikation, desto erfolgreicher der Verkauf. Käufer von vermieteten Immobilien sollten wissen, welche Rechte sie tatsächlich haben – und sich frühzeitig beraten lassen, wenn Eigenbedarf geplant ist.
Sie möchten wissen, wie sich Ihre vermietete Immobilie aktuell verkaufen lässt – oder ob ein leerer Verkauf sinnvoller wäre? Wir beraten Sie gerne und helfen Ihnen, den passenden Weg zu finden.
