Kann der Staat meine Immobilie einfach wegnhemen?
Ein Haus dient nicht nur als sinnvolle und stabile Investition, sondern ist auch der Ort, wo Erinnerungen und Gefühle geschaffen werden. Dieses Glück kann aber auch gefährdet sein. Das Stichwort lautet Enteignung. Was es damit auf sich hat und wann es zu einer Enteignung kommen kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Darf der Staat einfach eine Enteignung anordnen?
Kurz gesagt – Ja. Das Recht zur Beschlagnahmung von Grundstücken oder Häusern ist in unserem Grundgesetz in dem Artikel 14, Absatz 3 verankert. Wichtig jedoch ist, dass die Enteignung nur dann zulässig ist, wenn sie dem Wohle der Allgemeinheit dient. Außerdem muss auch eine Entschädigung für die Enteignung angeboten werden, bei Immobilien beläuft sich die Entschädigung auf die Höhe des Verkehrswerts oder auf ein neues Grundstück. Außerdem ist eine Enteignung auch immer das letzte Mittel. Zuvor werden beispielsweise Eigentümer von unbebauten Grundstücken zum Bebauen der Grundstücke aufgefordert.
Aber auch Eigentümer, die ihre Immobilien nicht angemessen instandhalten, können enteignet werden. Vor allem Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können betroffen sein, wenn sie ihre historischen Gebäude nicht vor dem Verfall schützen.
Beispiele wann Enteignungen möglich sind, sind unter anderem:
- Bau einer Autobahn oder Baugleisen
- Braunkohleabbau
- Bau von Stromtrassen
- Bau von Start-/Landebahnen für Flughäfen
Wie läuft eine Enteignung ab?
Vor der eigentlichen Enteignung steht zunächst das sogenannte Enteignungsverfahren. Es beginnt damit, dass der jeweilige Projektträger allen betroffenen Eigentümern zunächst ein ernsthaftes Kaufangebot vorlegte. Wird dieses Angebot von den Eigentümern ausgeschlagen, stellt der Projektträger einen Enteignungsantrag, indem er aufführt, dass das Grundstück auch tatsächlich in absehbarer Zeit für den Bau benötigt wird. Zudem wird auch eine Entschädigung für die Enteignung aufgeführt.
Anschließend folgen Gespräche und Verhandlungen mit allen Beteiligten. Kommt es zur Übereinstimmung, wird ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt und notariell beurkundet. Gibt es keine Einigung, wird die Enteignung zwar beschlossen, über die Höhe der Entschädigung kann dann aber noch gesprochen werden.
Was ist eine „kalte Enteignung?“
Wird ein Grundstück zwangsweise und unter dem eigentlichen Wert verkauft, wie im Falle der Ausübung des Ankaufsrechts von Kommunen, sodass der Verkaufspreis geringer ausfällt, so spricht man von einer kalten Enteignung. Auch wenn Grundstücke durch öffentliche Entscheidungen an Wert verlieren, spricht man von einer kalten Enteignung. Ein Beispiel dafür wäre, wenn das Grundstück in der Nähe eines Windparks gelegen ist.
Daneben wird der Begriff auch vom Immobilienverband Deutschland (IVD) genutzt. Dieser versteht darunter jene Satzungen in § 172 BauGB, die es Kommunen in einem bestimmten Gebiet erlauben, strenge Sanierungsauflagen zu verhängen. Diese Satzungen ermöglichen den Kommunen dann festzulegen, an wen und zu welchem Preis die Immobilie verkauft wird, sowie auch Mieterhöhungen zu untersagen.
Was kann man gegen einen Enteignungsbeschluss tun?
Droht eine Enteignung haben Eigentümer die Möglichkeit ihr Grundstück vor der Enteignung zu verkaufen, oder das Entschädigungsangebot anzunehmen. Es besteht aber ebenfalls die Möglichkeit auf juristischem Wege gegen die Enteignung vorzugehen.
Dieser Weg ist jedoch mit hohem Kosten- und Zeitaufwand verbunden und die Erfolgschancen sind eher gering. Außerdem hat man nach Erhalt des Enteignungsbeschlusses nur einen Monat Zeit, um bei der zuständigen Stelle Einspruch einzulegen.
Was ist der Unterschied zwischen einer Enteignung und einer Vergesellschaftung?
Für Aufsehen auf dem deutschen Wohnungsmarkt sorgt die Berliner Initiative „Deutsche Wohnen & Co“. Diese fordert, dass Eigentümer mit mehr als 3.000 Mietwohnungen im Besitz enteignet werden sollen, um anschließend die Wohnungen zu einer Anstalt öffentlichen Rechts umzuwandeln. Rechtlich betrachtet geht es in diesem Fall um eine Vergesellschaftung. Anders als bei einer Enteignung muss der Vergesellschaftung aber nicht dem Allgemeinwohl dienen. Verankert ist die Vergesellschaftung im Artikel 15 des Grundgesetzes, wurde aber bislang noch kein einziges Mal in Deutschland durchgesetzt.
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