Gewerbe in Wohnraum umwandeln – So geht’s

Welche Gründe gibt es für eine Umwandlung? 

Eine Nutzungsänderung kann viele Gründe haben. Auf der einen Seite stehen vor allem Büroflächen auf Grund der Verbreitung von Home Office und Remote Work immer öfter leer. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten rentiert es sich dann oft nicht mehr, das Gebäude in seinem aktuellen Zustand zu erhalten.

Andererseits ist Wohnraum vor allem in Ballungsräumen sehr gefragt und lässt sich daher deutlich besser und zu höheren Quadratmeterpreisen verkaufen. Zudem ist die Zielgruppe für den Kauf von Wohnraum deutlich größer als für Gewerbeflächen. 

Unterschiede zwischen Gewerbegebiet und Wohngebiet

Wie einfach eine Nutzungsänderung möglich ist, ist unteranderem auch daran gebunden, ob die Immobilie in einem Gewerbegebiet oder einem Mischgebiet steht. 

Es gibt markante Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohngebieten, vor allem in Bezug auf die vorgesehene Nutzung. Während Wohngebiete dem Wohnen und der Erholung dienen, sind Gewerbegebiete ausschließlich für Produktion und Arbeit vorgesehen. Dies führt zu verschiedenen Anforderungen an die Lage. Beispielsweise darf bei einer Umwandlung in Wohnraum die Wohnqualität der zukünftigen Bewohner nicht durch Lärm oder andere störende Faktoren beeinträchtigt werden.

Gewerbebetriebe in Mischgebieten haben es da leichter. Oftmals sind die Gewerbeflächen schon etwas an die Wohngebäude angepasst und eine Umwandlung in Wohnraum wird in der Regel schneller genehmigt. 

Welche Bedingungen für die Umwandung gibt es?

Es lässt sich keine pauschale Antwort geben, da jede Stadt oder Kommune teilweise andere Voraussetzungen an die Nutzungsänderung stellt. Grundlegend sollten Sie aber folgendes beachten: 

•  Lage: Wie bereits oben erwähnt spielt die Lage des Betriebs eine große Rolle. Gewerbeimmobilien in reinen Gewerbegebieten stehen in der Regel starken Einschränkungen oder sogar Verboten gegenüber. Auf welchem Gebiet die Immobilie steht können Sie im Flächennutzungsplan der zuständigen Baubehörde einsehbar. Diese kann Ihnen auch Auskunft darüber ob eine Nutzungsänderung überhaupt möglich ist. 
• Art des Gewerbebetriebs: Nicht jede Immobilie kann problemlos in Wohnraum umgewandelt werden. Beispielsweise ist die Umwandlung einer ehemaligen Chemiefabrik aufgrund möglicher Umwelt- und Gesundheitsrisiken für zukünftige Bewohner oft nicht möglich. 
• Baugenehmigung: Natürlich benötigen Sie auch eine Baugenehmigung für den Umbau des Gebäudes. Dabei müssen stets die jeweiligen Bauvorschriften eingehalten werden. 

Wie sieht der Ablauf einer Umwandlung aus?

Haben Sie sich dafür entschieden Ihren Gewerbebetrieb in Wohnraum umzuwandeln sollten Sie zunächst eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen. So erhalten Sie Auskunft darüber, ob eine Nutzungsänderung überhaupt möglich ist. 

Erhalten Sie eine positive Rückmeldung sollten Sie im nächsten Schritt einen Architekten engagieren, der neue Pläne erstellt. In der Regel muss das Gebäude erst renoviert und eventuell auch saniert werden, um den Ansprüchen eines Wohngebäudes gerecht zu werden. Im gleichen Schritt ist es auch ratsam einen Makler hinzuzuziehen. Dieser kennt den aktuellen Immobilienmarkt und kann einschätzen ob sich Wohnraum in dieser Lage tatsächlich rentieren würde, oder ob die Investitionskosten die realen Gewinne übersteigen. 

Im nächsten Schritt stellt der Architekt einen Antrag auf Nutzungsänderung bei der Baubehörde. Wichtig dabei ist, dass die eingereichten Pläne von dem Architekten unterschrieben sind. 

Haben Sie die Genehmigung für die Nutzungsänderung erhalten, lassen Sie die Änderung ins Grundbuch eintragen und teilen dies auch dem Finanzamt mit, da die Grundsteuer eventuell neu berechnet werden muss. 

Welche Kosten kommen bei der Umwandlung auf Sie zu?

Auch hier lässt sich keine allgemeine Aussage über die Kosten machen. Die Höhe hängt von zahlreichen Faktoren ab und wir raten Ihnen, die Kosten bereits im Vorfeld berechnen zu lassen. Grundsätzlich kommen aber die folgenden Kostenpositionen auf Sie zu: 

• Kosten für die Baugenehmigung bei der Antragstellung variieren je nach Umfang und Kommune/Stadt
• Kosten für den Umbau und energetische Sanierung, abhängig vom Zustand des Gebäudes und den erforderlichen Maßnahmen
• potenziell Kosten für Schallschutzmaßnahmen
• Kosten für den Architekt und den Immobilienmakler 

Lohnt sich die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum?

Die Nutzungsänderung ist mit hohen Investitionskosten verbunden. Liegt Ihre Immobilie in einem Mischgebiet, ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch und können Sie die Gewerbe im aktuellen Zustand nur schwer veräußern, kann sich die Umwandlung in Wohnraum lohnen. Es ist ratsam, sich im Vorfeld mit Experten abzustimmen, um unerwartete Hindernisse und Kosten zu vermeiden.