So können Sie Ihr Eigenkapital erhöhen
Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein großes Lebensziel. Doch die Finanzierung eines Hauses stellt oft eine große Herausforderung dar. Eine Möglichkeit, die Kosten zu senken und gleichzeitig den Eigenkapitalanteil zu erhöhen, ist die sogenannte „Muskelhypothek“. Doch was genau steckt hinter diesem Begriff, und welche Vor- und Nachteile bringt sie mit sich?
Was ist die Muskelhypothek?
Unter der Muskelhypothek versteht man die Eigenleistung, die der Bauherr beim Hausbau erbringt. Das bedeutet, dass bestimmte Arbeiten – wie das Streichen der Wände, das Verlegen von Bodenbelägen oder Gartenarbeiten – nicht von externen Handwerkern übernommen werden, sondern der Bauherr selbst Hand anlegt. Auch die Unterstützung von Freunden, Bekannten und Familienmitgliedern zählt dazu. Mit dieser „Arbeitskraft“ spart der Bauherr Lohnkosten, die sonst anfallen würden, und trägt so aktiv zur Reduzierung der Baukosten bei.
Vorteile der Muskelhypothek
Die Muskelhypothek kann in vielerlei Hinsicht vorteilhaft sein:
- Senkung der Baukosten: Wer Eigenleistungen erbringt, spart Lohnkosten. Handwerksarbeiten können je nach Umfang schnell mehrere tausend Euro kosten. Durch das Selbermachen lassen sich erhebliche Beträge einsparen.
- Erhöhung des Eigenkapitalanteils: In der Regel verlangen Banken, dass mindestens 20 % der Baukosten als Eigenkapital eingebracht werden. Da die Muskelhypothek als Eigenleistung gilt, können diese eingesparten Lohnkosten zum Eigenkapital gezählt werden – häufig in Höhe von 10 bis 15 % der Gesamtsumme. Das reduziert nicht nur die Baukosten, sondern auch die Höhe des benötigten Kredits.
- Bessere Kreditkonditionen: Durch den höheren Eigenkapitalanteil erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, einen Baukredit zu günstigeren Konditionen zu erhalten. Die Bank stuft das Vorhaben als weniger risikoreich ein, was zu niedrigeren Zinsen führen kann.
Nachteile und Risiken der Muskelhypothek
Um die Förderung zu erhalten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Privatpersonen, die bereits Voreigentum besitzen, oder Baukindergeld beziehen sind von dem Förderprogramm ausgeschlossen.
- Zum Zeitpunkt der Antragstellung muss das Wohngebäude in die Energieeffizienzklasse F, G oder H fallen.
- Mit Antragstellung verpflichten sich die Familien, die gekaufte Immobilie binnen 54 Monaten ab Förderungszusage auf mindestens “Effizienzhaus 70 EE” zu sanieren.
- Das maximale Haushaltseinkommen liegt bei 90.000 Euro pro Jahr für Familien mit einem Kind. Für jedes weitere Kind erhöht sich die Grenze um 10.000 Euro.
Wie hoch ist die Förderung?
So verlockend die Idee klingt, viele Arbeiten selbst zu übernehmen, birgt die Muskelhypothek auch einige Risiken:
- Hoher Zeitaufwand: Bauarbeiten sind zeitintensiv. Wer in Eigenleistung tätig wird, sollte ausreichend Zeit einplanen. Vor allem Berufstätige könnten in zeitliche Engpässe geraten und den Bauprozess verzögern.
- Gefahr der Selbstüberschätzung: Nicht jeder ist handwerklich begabt. Selbst scheinbar einfache Arbeiten können anspruchsvoller sein, als man zunächst denkt. Wird die Arbeit nicht richtig ausgeführt, drohen Nachbesserungen und dadurch möglicherweise Mehrkosten.
- Haftung und Gewährleistung: Wer selbst Hand anlegt, trägt das Risiko von Mängeln. Bei Arbeiten von professionellen Handwerkern gibt es eine Gewährleistung – bei Eigenleistung haftet man selbst. Das kann im schlimmsten Fall zu hohen Folgekosten führen, wenn später Fehler korrigiert werden müssen.
- Materialwahl und Werkzeugkosten: Die Auswahl des richtigen Materials ist entscheidend für die Qualität der Arbeit. Fehler bei der Materialwahl können die Haltbarkeit und Sicherheit des Hauses beeinträchtigen. Zudem entstehen möglicherweise zusätzliche Kosten für den Kauf oder die Miete von Werkzeugen.
- Fehlende Qualitätsanforderungen: Manche Bauprojekte, die z. B. durch KfW-Förderungen unterstützt werden, setzen eine bestimmte Bauqualität voraus. Diese kann möglicherweise nicht durch Eigenleistung gewährleistet werden, was dazu führt, dass bestimmte Fördergelder oder günstige Kredite nicht in Anspruch genommen werden können.
Welche Arbeiten eignen sich für die Muskelhypothek?
Nicht jede Aufgabe beim Hausbau ist für die Eigenleistung geeignet. Komplexe und sicherheitsrelevante Arbeiten wie das Dachdecken oder der Rohbau sollten unbedingt Fachleuten überlassen werden. Sie erfordern spezielles Know-how und sind mit hohen Risiken verbunden.
Jedoch gibt es zahlreiche Arbeiten, die man mit etwas handwerklichem Geschick und der richtigen Planung selbst erledigen kann:
- Streichen und Tapezieren der Wände
- Verlegen von Bodenbelägen
- Garten- und Außenarbeiten
- Fliesenlegen (für erfahrene Heimwerker)
Wie ermittelt man den Wert der Eigenleistung?
Um den Wert der Eigenleistung korrekt bei der Finanzierung anzugeben, sollte man sich an einen Bauplaner oder Architekten wenden. Diese erstellen in der Regel eine detaillierte Aufstellung der zu erwartenden Kosten, unterteilt in Lohn- und Materialkosten. Wichtig zu wissen: Nur die eingesparten Lohnkosten können bei der Eigenleistung angerechnet werden. Würde ein Handwerker für eine bestimmte Arbeit beispielsweise 3.000 Euro an Lohnkosten verlangen, können diese bei Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet werden.
Vor dem Gespräch mit der Bank sollte man eine solche Liste vorbereiten. In manchen Fällen kann es auch hilfreich sein, Qualifikationsnachweise für bestimmte handwerkliche Tätigkeiten vorzulegen, um die Bank von der Machbarkeit zu überzeugen.
Fazit: Muskelhypothek – Eine sinnvolle Option mit Bedacht
Die Muskelhypothek kann eine attraktive Möglichkeit sein, beim Hausbau Kosten zu sparen und den Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Wer handwerklich begabt ist und ausreichend Zeit zur Verfügung hat, kann von den Vorteilen erheblich profitieren. Dennoch sollte man die Risiken und den Zeitaufwand nicht unterschätzen. Eine realistische Selbsteinschätzung, sorgfältige Planung und die Beratung durch Experten sind entscheidend, um langfristig von der Muskelhypothek zu profitieren und böse Überraschungen zu vermeiden.
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