Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Vorfälligkeitsentschädigung

Manchmal kann es dazu kommen, dass Eigentümer ihre Immobilie schon nach wenigen Jahren wieder verkaufen müssen und deswegen vorzeitig ihre Immobilienfinanzierung kündigen. In so einem Fall steht der Bank in vielen Fällen eine Entschädigung für die verlorenen Zinseinnahmen zu. Erfahren Sie hier alles über die Vorfälligkeitsentschädigung.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wird der Darlehnsvertrag vor dem Ablauf der Kreditlaufzeit gekündigt und vollständig gezahlt, entgehen der Bank Zinsen. Diese Zinsen wurden der Bank aber mit Vertragsschluss zugesichert und werden meist für 10 Jahre berechnet. Aus diesem Grund steht der Bank eine Entschädigung zu, die gegebenenfalls sehr hoch ausfallen kann.

Eine gesetzliche Regelung, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird gibt es nicht. Banken müssen sich zwar an gewisse Leitlinien halten, haben aber immer noch einen großen Berechnungsspielraum. Abhängig ist die Berechnung von der Höhe der Restschuld, der Restlaufzeit des Darlehns, dem vereinbarten Nominalzins, sowie dem aktuellem Zinsniveau. Zusätzlich zu der Entschädigung muss zudem mit einer Bearbeitungsgebühr gerechnet werden. Üblich für die Berechnung sind die folgenden Methoden:

  • Der Aktiv-Aktiv-Vergleich ist oftmals für den Bankkunden von Vorteil. Hierbei nimmt die Bank an, dass ein Ersatzdarlehn aufgenommen wird, der jedoch schlechtere Konditionen hat als der ursprüngliche Vertrag. Der für die Bank entstehende Zinsschaden errechnet sich in diesem Fall aus dem Unterschied der Zinsgewinne zwischen dem alten und dem neuen Darlehnsvertrag. Nimmt der Bankkunde im Zuge der Kündigung des Darlehns ein neues Darlehn bei derselben Bank auf, muss diese Berechnungsmethode gewählt werden.
  • Beim Aktiv-Passiv-Vergleich fällt der Zinsschaden oftmals höher aus und wird daher öfter von den Banken gewählt. Bei dieser Methode wird das Geld nicht neu als Kredit verliehen, sondern von der Bank in Form von Hypothekenpfandbriefen am Kapitalmarkt angelegt. Hierbei berechnet sich der Zinsschaden dann durch die Differenz zwischen dem Nominalzins des Kreditvertrags und dem Zinssatz des Hypothekenpfandbriefs.

Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

In einigen Fällen ist es in der Tat möglich, den Darlehnsvertrag vorzeitig zu beenden und keine Entschädigung zahlen zu müssen.

  • Wurde ein Darlehnsvertrag mit variablen Zinsen abgeschlossen, besteht grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Zudem werden die Zinsen stetig dem aktuellem Zinsniveau auf dem Markt angepasst, wodurch bei einer vorzeitigen Kündigung kein Zinsschaden entsteht.
  • Ebenfalls ist eine kostenfreie Kündigung möglich, wenn der Vertrag mehr als 10 Jahre alt ist. Hier spricht man dann von einer Sonderkündigung bei Darlehnsverträgen mit langer Zinsbindung.
  • Ist die Kündigung des Darlehnsvertrags einvernehmlich, da ein höheres Darlehn bei derselben Bank aufgenommen wird, ist ebenfalls möglichen den alten Darlehnsvertrag zu kündigen.
  • Kündigt die Bank vorzeitig den Darlehnsvertrag, da man zum Beispiel mit den Ratenzahlungen in Verzug gerät, so ist ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung berechenbar.

Sollten Sie die Berechnung der Bank überprüfen?

Kurz gesagt: Ja! Oftmals kommt es zu Fehlern bei der Berechnung, da diese sehr individuell und kompliziert ist. Fallen bei der Überprüfung Mängel oder unzureichende Angaben auf, muss die Bank die Entschädigung neu berechnen. Gegebenenfalls kann die Entschädigungszahlung auch ganz entfallen. Holen Sie daher stets eine detaillierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ein und kontrollieren Sie diese genau. Dazu stehen Ihnen Online viele kostenlose Berechnungstools zur Verfügung, ratsamer ist jedoch einen Experten, wie Verbraucherzentralen, Rechtsanwälte oder Finanzberater mit der Überprüfung zu beauftragen. 

Hinweis: Die in diesem Artikel gemachten Angaben und Empfehlungen ersetzen keine Rechts- oder Finanzberatung bei einem Experten und stellen nur Informationen ohne Gewähr auf Richtigkeit oder Vollständigkeit dar.

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