Kurz zusammengefasst: Wohn- und Nutzflächen klar voneinander trennen
In Immobilienanzeigen finden sich häufig Angaben zur Wohnfläche und zur Nutzfläche. Beide Werte beschreiben vorhandene Flächen einer Immobilie, bedeuten jedoch nicht dasselbe. Besonders Kellerräume, Dachböden, Hobbyräume oder Balkone sorgen immer wieder für Unklarheiten. Die Wohnfläche umfasst die Bereiche einer Immobilie, die zum Wohnen bestimmt sind und nach den jeweiligen Vorgaben angerechnet werden dürfen. Nutzflächen erfüllen dagegen zusätzliche Zwecke und bieten beispielsweise Platz zum Lagern, Arbeiten oder Abstellen.
Der Unterschied ist sowohl beim Kauf und Verkauf als auch bei der Bewertung einer Immobilie relevant. Denn nicht jede Fläche, die praktisch genutzt werden kann, zählt automatisch zur Wohnfläche.
Was gehört zur Wohnfläche?
Die Wohnfläche umfasst grundsätzlich die Räume, die unmittelbar zum Wohnen bestimmt sind und ausschließlich zu einer Wohnung oder einem Haus gehören. Dazu zählen in der Regel:
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Küche
- Badezimmer und WC
- Flure und Dielen
- Abstellräume innerhalb der Wohnung
Die Berechnung erfolgt häufig auf Grundlage der Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV. Dabei wird nicht jede vorhandene Grundfläche automatisch vollständig als Wohnfläche berücksichtigt. Neben der Nutzung eines Raumes spielen unter anderem die Raumhöhe und bestimmte bauliche Gegebenheiten eine Rolle.
Wie werden Dachschrägen berücksichtigt?
Besonders bei Dachgeschosswohnungen unterscheidet sich die tatsächliche Grundfläche häufig von der anrechenbaren Wohnfläche. Grund dafür sind die Regelungen zur Raumhöhe.
Nach der Wohnflächenverordnung gelten folgende Vorgaben:
- Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern werden vollständig angerechnet.
- Flächen mit einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte.
- Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als einem Meter werden nicht als Wohnfläche berücksichtigt.
Ein Dachgeschossraum kann daher auf dem Boden beispielsweise eine Grundfläche von 30 Quadratmetern haben, während die anrechenbare Wohnfläche aufgrund der Dachschrägen deutlich geringer ausfällt. Auch Treppen mit mehr als drei Steigungen sowie bestimmte Pfeiler, Vormauerungen und Schornsteine können bei der Ermittlung der Wohnfläche unberücksichtigt bleiben.
Zählen Balkon und Terrasse zur Wohnfläche?
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen können anteilig zur Wohnfläche gehören. Nach der Wohnflächenverordnung werden sie in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Wie hoch der Anteil ausfällt, kann unter anderem von der Qualität und Nutzbarkeit der jeweiligen Fläche abhängen. Ein gut ausgerichteter und hochwertig gestalteter Balkon kann beispielsweise anders bewertet werden als eine kaum nutzbare Außenfläche.
Unbeheizte Wintergärten und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden in der Regel zur Hälfte berücksichtigt. Beheizbare Wintergärten können hingegen unter bestimmten Voraussetzungen vollständig zur Wohnfläche zählen.
Was versteht man unter Nutzfläche?
Die Nutzfläche – in der DIN 277 als Nutzungsfläche bezeichnet – umfasst Flächen, die einem bestimmten Zweck dienen. Der Begriff ist damit weiter gefasst als die Wohnfläche und kann je nach Immobilie sehr unterschiedliche Bereiche einschließen.
Typische Beispiele für zusätzliche Nutzflächen sind:
- Keller- und Lagerräume
- Dachboden
- Waschküche
- Heizungsraum
- Werkstatt
- nicht zu Wohnzwecken genehmigter Hobbyraum
- gewerblich genutzte Räume
Diese Flächen können den Alltag erleichtern und den praktischen Wert einer Immobilie deutlich erhöhen. Ein großer Keller, eine Werkstatt oder ein gut nutzbarer Dachboden bietet schließlich zusätzlichen Platz. Trotzdem dürfen solche Räume nicht ohne Weiteres als Wohnfläche ausgewiesen werden.
Welche Flächen konkret als Nutzfläche gelten und wie sie berechnet wurden, hängt von der verwendeten Berechnungsgrundlage ab. Deshalb sollte aus den Unterlagen klar hervorgehen, auf welcher Grundlage die jeweilige Flächenangabe beruht.
Ist ein ausgebauter Keller automatisch Wohnfläche?
Ein ausgebauter Kellerraum wird nicht allein dadurch zur Wohnfläche, dass er beheizt, möbliert oder als Gäste- beziehungsweise Arbeitszimmer genutzt wird. Entscheidend ist unter anderem, ob der Raum die jeweiligen baurechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt und als solcher genehmigt ist. Dabei können beispielsweise die Raumhöhe, Belichtung, Belüftung, Wärmedämmung und vorhandene Fluchtwege eine Rolle spielen. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, handelt es sich trotz wohnlicher Ausstattung in der Regel nicht um anrechenbare Wohnfläche.
Ähnliches gilt für ausgebaute Dachböden oder andere nachträglich veränderte Räume. Die tatsächliche Nutzung und die rechtlich zulässige Nutzung müssen nicht zwangsläufig übereinstimmen.
Der Unterschied auf einen Blick
Wohnfläche beschreibt Flächen, die tatsächlich und rechtlich zu Wohnzwecken vorgesehen sind. Nutzfläche bezeichnet dagegen Bereiche, die einen bestimmten praktischen Zweck erfüllen, aber nicht zwingend zum Wohnen bestimmt sind.
Ein Haus kann beispielsweise über 120 Quadratmeter Wohnfläche und zusätzlich über 50 Quadratmeter Nutzfläche verfügen. Zu den 120 Quadratmetern zählen dann etwa Wohn-, Schlaf- und Badezimmer sowie Küche und Flure. Keller, Waschküche und Dachboden können die zusätzliche Nutzfläche bilden.
Wohn- und Nutzfläche sollten jedoch nicht einfach miteinander addiert und anschließend gemeinsam als Wohnfläche angegeben werden. Da unterschiedliche Berechnungsvorschriften gelten können, müssen beide Werte getrennt und transparent ausgewiesen werden.
Warum sind korrekte Flächenangaben so wichtig?
Die Wohnfläche ist ein wichtiges Merkmal bei der Bewertung und Vermarktung einer Immobilie. Häufig wird der Angebotspreis auch anhand des Quadratmeterpreises und der vorhandenen Wohnfläche eingeordnet. Eine fehlerhafte Berechnung kann deshalb zu einer falschen Werteinschätzung führen.
Auch Kaufinteressierte orientieren sich an der angegebenen Wohnfläche, um Immobilien miteinander zu vergleichen und zu beurteilen, ob ausreichend Platz vorhanden ist. Stimmen die Angaben im Exposé oder in den Unterlagen nicht mit der tatsächlichen Fläche überein, können daraus Unklarheiten und rechtliche Auseinandersetzungen entstehen.
Nutzflächen sollten bei der Vermarktung ebenfalls nicht unterschätzt werden. Sie werden zwar anders bewertet als Wohnräume, können die Attraktivität einer Immobilie aber deutlich steigern. Entscheidend ist eine klare Trennung zwischen beiden Flächenarten.
Wo sind die Flächenangaben zu finden?
Angaben zur Wohn- und Nutzfläche können in verschiedenen Dokumenten enthalten sein. Dazu gehören unter anderem:
- Wohnflächenberechnung
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Bauantrag oder Baugenehmigung
- Teilungserklärung
- Miet- oder Kaufvertrag
- frühere Exposés
Ältere Unterlagen entsprechen jedoch nicht immer dem aktuellen baulichen Zustand. Wurden Räume umgebaut, Dachgeschosse ausgebaut oder Grundrisse verändert, können die vorhandenen Angaben von der tatsächlichen Fläche abweichen. In solchen Fällen kann ein neues Aufmaß sinnvoll sein.
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