Wenn die Blase platzt...
Grundsätzlich sind Immobilien gute und sichere Investmentobjekte. Ein großes Risiko gibt es aber: das Entstehen und Platzen einer Immobilienblase. Ob derzeit eine Immobilienblase in Deutschland vorliegt und ob diese in Jahr 2023 platzt, ist unter den Experten sehr umstritten. Was eine Immobilienblase überhaupt ist, wie sie entsteht und was passiert, wenn diese platzt möchten wir Ihnen daher in diesem Beitrag erklären.
Was ist eine Immobilienblase eigentlich?
Wie der Name bereits andeutet, beschreibt der Begriff Immobilienblase eine Situation bei der sich die Preise auf dem Immobilienmarkt zunächst stark aufblasen, das heißt stark ansteigen, und anschließend wieder stark und plötzlich fallen. Die Blase platzt also.
Übersteigt die Nachfrage nach Immobilien das Angebot auf dem Markt können Verkäufer immer höhere Preise ansetzen. Werden diese Preise von den Käufern gezahlt, steigern sie sich immer weiter und liegen letztlich deutlich über dem eigentlichen Wert der Immobilien. Dieser Prozess geht so lange weiter bis eine bestimmte Grenze erreicht ist, an der die Käufer nicht mehr im Stande oder nicht mehr gewillt sind die hohen Preise zu zahlen. In diesem Moment platzt die Immobilienblase. Die Preise fallen plötzlich und sehr schnell und die Nachfrage nach Immobilien nimmt immer weiter ab. Eine Investition in Immobilien ist dann nicht mehr lohnenswert und kann für Eigentümer und Verkäufer schwere Folgen haben.
Aber was sind die ausschlaggebenden Gründe, für das Aufkommen einer Immobilienblase? In der Regel spielen dafür zwei Akteure eine wichtige Rolle.
Auf der einen Seite kann der Staat für das Entstehen einer Immobilienblase verantwortlich sein. Dies geschieht, wenn der Staat in den Immobilienmarkt eingreift und beispielsweise durch Subventionen oder Steuersenkungen ein Auseinanderlaufen von Angebot und Nachfrage verursacht. In diesem Fall spricht man dann von einer fiskalinduzierten Immobilienblase.
Auf der anderen Seite gibt es die kreditinduzierte Immobilienblase. Wie der Name vermuten lässt, spielen hier Banken und die Vergabe von Krediten eine Rolle. Vergibt die Bank Kredite viel zu locker, das heißt auch an Personen mit geringer Bonität, steigt die Nachfrage nach Immobilen an. Auch wenn die Kredite zu einem sehr niedrigen Zins vergeben werden erhöht sich die Nachfrage nach Immobilien, da sich nun mehr Menschen eine Immobilie leisten können. Diese gesteigerte Nachfrage kann vom Markt nicht mehr abgedeckt werden und es kommt zu dem oben beschriebenen Nachfrageüberhang.
Wann platzt die Blase?
Die Immobilienblase platzt, wenn es zu einem Wechsel auf dem Markt kommt. Das heißt, wenn sich die Situation von Nachfrageüberhang zu Angebotsüberhang wendet. Die Nachfrage kann aus unterschiedlichen Gründen sinken. Zum einen können die Käufer nicht mehr gewillt sein die hohen Preise für die Immobilien zu zahlen, ebenfalls können Banken eingreifen und den Kreditzins wieder anheben oder die Vergabe von Krediten wieder stärker eingrenzen, wodurch weniger Personen die Möglichkeit haben, einen Kredit aufzunehmen. Durch die fehlende Nachfrage sinkend die Kaufpreise rapide.
Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?
Kommt es zum Platzen der Immobilienblase, fallen aufgrund der schwindenden Nachfrage auch die Kaufpreise und die Immobilien verlieren an Wert. Verkäufer machen Verluste und auch Eigentümer, die Ihre Immobilie behalten wollen, aber noch eine Anschlussfinanzierung aufnehmen müssen, können es sich durch die gestiegenen Kreditzinsen nicht leisten. Als Folge daraus kommt es zu übereilten Verkäufen oder Zwangsversteigerungen. Dieser Negativtrend wirkt abschreckend und eine Investition in den Immobilienmarkt wird unattraktiv. Dadurch fallen die Preise weiter.
Manche mögen nun meinen, dass dies der perfekte Zeitpunkt für den Immobilienkauf sei, aber auch hier sei Vorsicht geboten. Ist der Prozess noch nicht beendet und die Preise fallen weiter, können auch Käufer, die in diesem Moment eine Immobilie erwerben, noch Verluste machen da ihre Immobilie ebenfalls weiter an Wert verliert.
Auch Mieter kommen nicht völlig unbeschadet davon. Aufgrund der erhöhten Schwierigkeit einen Kredit aufzunehmen und der sinkenden Nachfrage nach Eigentumsimmobilien, wird mehr Wohnraum zur Miete nachgefragt. Damit erhöhen sich in der Regel auch die Mietpreise.
Woran erkennt man eine Immobilienblase?
Ob eine Immobilienblase vorliegt ist oftmals sehr umstritten. Grundsätzlich gibt es einige Hinweise die, wenn sie zeitgleich und bundesweit auftreten, auf das vorliegen einer Immobilienblase hindeuten können. Zu diesen Hinweisen gehören:
– Ein starker Kaufpreisanstieg für Immobilien und die damit zusammenhängende Entkopplung vom eigentlichen Wert der Immobilien, sprich eine Überbewertung von Immobilen.
– Der Kauf von Immobilien zu dem Zweck der Spekulation. Das heißt, Immobilien werden gekauft, um sie anschließend aufgrund der Preissteigerungen zu einem höheren Preis zu verkaufen.
– Vorliegen eines starken Wirtschaftswachstums, durch den sich mehr Menschen eine Immobilie leisten können.
– Angebot von Wohnraum ist aufgrund weniger Neubauprojekte gering.
– Niedrige Zinsen und/oder lockere Kreditvergabe an Personen mit geringer Bonität durch die Banken.
– Haushalte sind überschuldet und verkaufen daher verstärkt.
Wie ist die aktuelle Lage in Deutschland?
Aufgrund der aktuellen Lage in Europa sorgen sich einige vor einer Immobilienblase und insbesondere dem Platzen dieser. Aber ist diese Sorge gerechtfertigt? Experten sind sich dahingehend nicht einig, denn es gibt Gründe die dafür und dagegen sprechen. Währen die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, zeigte sich seit dem letzten Jahr ein Absinken der Preise aufgrund gefallener Nachfrage. Durch die aktuell hohen Zinsen für Kredite haben weniger Leute die Möglichkeit ein Haus zu kaufen. Dennoch liegt die Nachfrage nach Eigentum immer noch über dem Angebot auf dem Markt. Das liegt vor allem an der Knappheit an Wohnraum und den hohen Kosten für Neubauprojekte.
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