Aufklärungspflicht des Verkäufers
Grundsätzlich ist der Käufer vor dem Kauf dafür verantwortlich, die Immobilie vor dem Kauf auf Mängel zu begutachten. Im Zweifelsfall ist es auch ratsam einen Experten zu Rate zu ziehen.
Verkäufer schließen zudem in der Regel die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag aus. Dies bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer gar nicht auf Mängel hinweisen muss. Er unterliegt der Aufklärungspflicht, umgangssprachlich auch als Offenbarungspflicht bekannt.
Was versteht man unter der Offenbarungspflicht?
Auch wenn sich der Verkäufer durch den Haftungsausschluss absichert, darf er oder sie nicht einfach Mängel verschweigen, die die Kaufentscheidung des Käufers beeinflussen könnten. Dies gilt auch dann, wenn der Käufer nicht konkret nachfragt.
Aber auch hier gibt es gewissen Grenzen. So wird zwischen offensichtlichen und versteckten Mängel:
Offensichtliche Mängel: Darunter fallen Mängel wie nicht zu übersehbare Risse im Mauerwerk, gesprungene Fenster oder bereits abblätternder Putz. Auf diese Art von Mängel muss der Verkäufer nicht nochmal aufmerksam machen, da in diesem Fall der Käufer die Mängel selbst erfassen kann.
Versteckte Mängel: Diese Art von Mängel ist wie der Name bereits verrät nicht von dem Käufer allein erkennbar. Gibt es einen nicht sichtbaren Wasserschaden oder Schimmelbefall, wurden im Mauerwerk gesundheitsschädliche Stoffe verarbeitet, oder ist eine Überflutungsgefahr bekannt so muss der Verkäufer darüber aufklären.
Auch wenn die Immobilie unter Denkmalschutz steht, muss der Verkäufer dies dem Käufer mitteilen. In diesem Fall können nämlich erhebliche Kosten für den Käufer entstehen oder Modernisierungsmaßnahmen können nicht wie geplant durchgeführt werden.
Was passiert, wenn der Verkäufer nichts sagt?
Wird nach dem Kauf der Immobilie ein Schaden festgestellt, muss der Käufer zunächst beweisen, dass der Verkäufer diesen bewusst verschwiegen hat. Gelingt dies nicht, bleibt der Käufer auf dem Schaden sitzen.
Konnte jedoch ein arglistiges Verschweigen nachgewiesen werden, so besteht für den Käufer die Möglichkeit den Kaufvertrag anzufechten und rückgängig zu machen, sowie den Verkäufer auf Schadensersatz zu verklagen.
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