Zwangsversteigerung von Immobilien

Schreck und Möglichkeit

Eine Zwangsversteigerung ist der größte Schreck von Immobilienbesitzern. Es kommt dazu, wenn der Eigentümer seine Immobilie nicht mehr finanzieren kann. Für Kaufinteressenten eröffnet sich dadurch aber die Möglichkeit, Immobilien für einen Preis zu ersteigern, der unter dem Marktwert liegt. Bevor man aber eine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung erwirbt sollte man sich gut über den Ablauf und vor allem die potenziellen Risiken informieren. Darüber möchten wir Sie in diesem Beitrag informieren.

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Was ist eine Zwangsversteigerung und aus welchen Gründen werden Immobilien versteigert?

Eine Zwangsversteigerung von Immobilien ist eine Art des Vollstreckungsverfahren. Kann ein Immobilieneigentümer seinen Kredit oder andere Rechnungen für seine Immobilie nicht mehr zahlen, oder will er diese nicht zahlen, so kann der Gläubiger einen schriftlichen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen, um so sein Geld zu erhalten. Der Gläubiger erhält dann nach Abschluss der Versteigerung den Erlös abzüglich der Verfahrenskosten.
Oftmals kommt es dazu, wenn der Eigentümer Privatinsolvenz anmelden muss. Weitere Gründe für die Zwangsversteigerung können aber auch Uneinigkeiten zwischen einer Erbengemeinschaft oder im Falle einer Scheidung sein. Sollten sich die Parteien doch noch einigen können, kann die Zwangsversteigerung noch verhindert werden.

Was gibt es zu beachten und wie sollte man sich vorbereiten?

Bevor sie an einer Zwangsversteigerung teilnehmen, sollten Sie sich so gut wie möglich über die zu versteigernde Immobilie informieren. Damit verringern Sie potenzielle Risiken so weit wie möglich.

1. Zu Beginn sollten Sie erstmal nach geeigneten Immobilien Ausschau halten. Dafür finden Sie online zum Beispiel das Portal der Landesjustizverwaltungen. Dort können Sie nach Bundesland und Stadt filtern und alle bevorstehenden Zwangsversteigerungen ansehen. In den Akten finden Sie dann grundlegende Informationen zu der Immobilie (Eintragungen im Grundbuch, Baulasten, Größe der Immobilie etc.), den Termin der Versteigerung, den Verkehrswert und die Adresse. Teilweise werden auch schon Exposés und Fotos zu der Immobilie angeboten.

2. Haben Sie ein potenzielles Objekt gefunden sollten Sie im nächsten Schritt in den Grundbuchauszug schauen. Prüfen Sie diesen besonders auf Altlasten, oder bestehende Sondernutzungsrechte, sowie auf eine Grundschuld. Vor der Versteigerung wird auch nochmals auf mögliche Grundschulden eingegangen.

3. Jeder Versteigerungsakte liegt auch auch Wertgutachten bei. Neben dem Verkehrswert der Immobilie erfahren Sie dadurch auch mehr bezüglich der Lage und des Zustands der Immobilie, daher ist ein gründliches Studieren des Wertgutachtens sinnvoll und wichtig. Wichtig: Ein solches Gutachten wird oftmals nur durch eine Außenbesichtigung erstellt und der tatsächliche Wert der Immobilie kann also von dem hier ermittelten Verkehrswert unterscheiden.

4. Im Falle von Zwangsversteigerungen werden in der Regel nur Außenbesichtigungen vorgenommen, denn der Eigentümer ist nicht dazu verpflichtet Besichtigungen der Innenräume zuzulassen. Sie können jedoch versuchen persönlich mit dem Eigentümer in Kontakt zu treten und so eine Innenbesichtigung durchzuführen. Davon abgesehen ist es ratsam zumindest die Außenbesichtigung in jedem Fall durchzuführen, um sich ein möglichst gutes Bild der Immobilie zu machen.

5. Haben Sie diese Schritte beachtet und beabsichtigen Sie nun auf die Immobilie zu bieten, sollten Sie zuvor noch die Finanzierung abklären. Grund dafür ist folgender: Jeder Bieter muss eine Sicherheitszahlung in Höhe von 10% hinterlegen, die geht nur per Überweisung, einer Bürgschaft oder eines Verrechnungschecks. Um an einer Versteigerung teilzunehmen müssen Sie zudem über 18 Jahre alt sein und einen Personalausweis vorlegen.

Wie läuft eine Versteigerung ab?

Am Tag der Versteigerung müssen Sie zum zuständigen Amtsgericht und dort zunächst ihren Personalauswies und die Sicherheitsleistung vorlegen. Anschließend werden vor dem eigentlichen Bieten zunächst noch grundlegenden Objektinformationen bekannt gegeben. Ebenfalls erfahren Sie zu diesem Zeitpunkt das Mindestgebot. Im Anschluss beginnt die sogenannte Bieterstunde, in der die Bieter mündlich ihre Gebote abgeben können. Diese geht mindestens 30 Minuten und endet, wenn das letzte Gebot abgegeben ist. Verkündet der Rechtspfleger 3 mal das letzte Angebot und es wird kein weiteres Gebot abgegeben, erhält der Höchstbieter den Zuschlag.

Besonderheiten: Der Gläubiger, der die Versteigerung beantrag hat, kann zu jedem Zeitpunkt die Versteigerung einstellen. Zudem kann er einen zweiten Versteigerungstermin beantragen, wenn das Höchstgebot weniger als 70% des Verkehrswertes beträgt. Liegt das Höchstgebot sogar unter 50% des Verkehrswertes, wird das gebot von Amts wegen versagt.

Nach erfolgreicher Ersteigerung

Haben Sie die Immobilie ersteigert haben Sie bis zu 6 Wochen Zeit den Preis zu überweisen. Es fallen zudem 0,5% des Kaufpreises für die Eintragung ins Grundbuch an.
Ist die Immobilie leerstehend können Sie diese bei Bedarf direkt beziehen. Ist diese aber vermietet oder noch durch den ehemaligen Eigentümer bewohnt, verzögert sich der Einzug etwas.

Welche Risiken gibt es?

Auch wenn es einige Vorteile hat, eine Immobilie auf diesem Wege zu ersteigern, dazu zählen ein oftmals niedrigerer Verkaufspreis und niedrigere Kaufnebenkosten, sollte man sich über die Risiken im Klaren sein. So haben Sie, wie bereits erwähnt, keinen Anspruch darauf, die Immobilie von innen zu besichtigen. So kann es sein, dass wesentliche Mängel nicht erkannt werden. Sie haben zudem kein Recht auf Rücktritt oder Gewährleistung. Umso wichtiger ist es zu beachten, dass Sie ein abgegebenes Gebot nicht wieder zurückziehen können. Sie müssen sich daher hundertprozentig sicher sein, dass Sie die Immobilie auch wirklich erwerben wollen und können.

Sie haben noch Fragen, oder wollen mehr zu diesem Thema wissen? Wir beraten Sie gerne! Melden Sie sich bei uns telefonisch, per E-Mail, oder kommen Sie spontan in unserem Büro in Buer vorbei. Wir freuen uns schon auf Sie!

Hinweis: Die in diesem Artikel gemachten Angaben und Empfehlungen ersetzen keine Beratung bei einem Experten und stellen nur Informationen ohne Gewähr auf Richtigkeit oder Vollständigkeit dar. Trotz gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden.

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