Kreditsicherheit bei der Immobilienfinanzierung
Eine der häufigsten Formen der Kreditsicherheit bei der Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld. Sie gibt dem Gläubiger, in der Regel also der Bank, das Recht, im Falle einer nicht erfolgten Rückzahlung des Kredits das belastete Grundstück zwangsversteigern zu lassen, um somit die offene Forderung auszugleichen. In diesem Artikel werden wir uns genauer mit dem Thema Grundschuld bei Immobilien auseinandersetzen und auf die gängigsten Fragen eingehen.
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen wird und ist ein Grundpfandrecht. Sie dient als Absicherung für einen Kreditgeber, der dem Kreditnehmer Geld zur Verfügung stellt. Kann der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen hat der Kreditgeber das Recht, die Zwangsversteigerung der Immobilie zu beantragen, um seine offene Forderung zu begleichen. Ebenfalls verhindert die Grundschuld, dass die Immobilie oder das Grundstück ohne Zustimmung des Kreditgebers verkauft wird.
Wie wird eine Grundschuld eingetragen?
Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ist Pflicht und wird im Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde beantragt. Hierbei handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem alle Rechtsverhältnisse an einem Grundstück festgehalten werden. Genauer wird die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.
Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, erhält der Käufer ein Grundschuldbestellungsformular von seiner Bank, welches er dann an den Notar weiterleiten muss. Dieser beurkundet die Grundschuld und im Anschluss daran übermittelt der Käufer die Grundschuldbestellungsurkunde sowie das aktuelle Grundbuch an die Bank. Liegen der Bank beide Unterlagen vor, zahlt diese den schließlich aus.
Für die Eintragung der Grundschuld fallen Gebühren an, die je nach Höhe der Grundschuld und Bundesland variieren können. In der Regel sollten Sie mit Kosten in Höhe von etwa einem Prozent des Kaufpreises rechnen.
Wer kann eine Grundschuld eintragen lassen?
Eine Grundschuld kann von jedem Gläubiger, der ein berechtigtes Interesse an der Immobilie hat, eingetragen werden. Dies können beispielsweise Banken, Versicherungen oder auch private Kreditgeber sein.
Was passiert im Falle einer Zwangsversteigerung?
Kann der Kreditnehmer seinen Darlehn nicht mehr zurückzahlen, kann der Kreditgeber die Zwangsversteigerung der Immobilie oder des Grundstücks fordern. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht durchgeführt und der Erlös aus der Versteigerung wird dann zur Tilgung der offenen Forderungen verwendet. Wird bei der Versteigerung ein Preis erzielt der höher ist, als die offenen Forderungen des Gläubigers, wird der Restbetrag an den Eigentümer der Immobilie ausgezahlt. Ist der Erlös jedoch niedriger als die offene Forderung, bleibt die Differenz bestehen und der Eigentümer der Immobilie haftet für den Restbetrag.
Welche Arten von Grundschuld gibt es?
Die Fremdgrundschuld: In der Regel treffen neue Hauseigentümer auf die Fremdgrundschuld. Dabei wird der Kreditgeber, also die Bank, als Gläubiger eingetragen und bleibt dies auch bis zur vollständigen Zahlung des Darlehns. Die Fremdgrundschuld dient wie bereits erläutert als Kreditsicherheit.
Die Eigentümergrundschuld: Ein Eigentümer kann sich auch für sich selbst eine Grundschuld eintragen lassen und sich somit die erste Rangstelle sichern. Dies ist besonders im Falle einer Zwangsversteigerung von Bedeutung, da der Erlös zunächst auf die Gläubiger mit höherem Rang verteilt wird. Des Weiteren wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um, wenn der Darlehn vollständig zurückgezahlt wurde. Der Eigentümer kann dann frei mit Grundschuld umgehen und bei Bedarf eine Löschung beantragen.
Wie funktioniert die Löschung und sollte man eine Löschung überhaupt vornehmen?
Die Löschung einer Fremdgrundschuld ist nur möglich, wenn der Kreditnehmer das Darlehn vollständig zurückgezahlt hat. Ist dies der Fall stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus und der Eigentümer kann die Grundschuld nun aus dem Grundbuch löschen.
Auch für die Löschung einer Grundschuld fallen erneut Kosten an. Statt die Grundschuld zu löschen, kann der Eigentümer diese aber auch einfach stehen lassen.
Der Vorteil dabei ist, dass die Grundschuld dann weiterverwendet werden kann und somit keine neuen Kosten für eine erneute Eintragung anfallen. So kann die Grundschuld dann für die Finanzierung einer anderen Immobilie oder anderer Gegenstände verwendet werden. Möchte der Eigentümer seine Immobilie jedoch verkaufen, kann eine Löschung jedoch von Vorteil sein, um die Immobilie ohne Belastungen zu einem besseren Preis verkaufen zu können.
Zusammenfassung
Eine Grundschuld bietet dem Kreditgeber eine Absicherung für die gewährte Finanzierung. Der Eintrag der Grundschuld erfolgt durch einen Notar beim zuständigen Grundbuchamt und ist mit Gebühren verbunden, die Sie vor dem Kauf einplanen sollten. Im Falle einer nicht erfolgten Rückzahlung des Kredits hat der Kreditgeber so das Recht, die Zwangsversteigerung der Immobilie oder des Grundstücks zu beantragen und damit seine offenen Forderungen zu begleichen. Es ist daher wichtig, dass Sie sich vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung über die Bedingungen und Risiken einer Grundschuld genau zu informieren.
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