Kurz zusammengefasst: Mögliche Probleme erkennen und richtig einschätzen
Bei einer Hausbesichtigung stehen meist Wohnzimmer, Küche, Badezimmer und Garten im Mittelpunkt. Der Keller wird dagegen häufig nur kurz angesehen. Dabei kann gerade dieser Bereich wichtige Hinweise auf den baulichen Zustand einer Immobilie geben.
Das gilt insbesondere für Bestandsimmobilien, wie sie in Gelsenkirchen, Bochum und im gesamten Ruhrgebiet häufig zu finden sind. Je nach Baujahr wurden Keller nach anderen Standards errichtet als heute. Käufer sollten daher nicht automatisch moderne Anforderungen an einen mehrere Jahrzehnte alten Keller stellen, mögliche Probleme aber dennoch erkennen und richtig einschätzen.
Woran erkennt man einen feuchten Keller?
Nicht jede Feuchtigkeit ist auf den ersten Blick sichtbar, ein typisches Warnsignal ist ein dauerhaft muffiger oder modriger Geruch. Auch Verfärbungen, abblätternde Farbe, beschädigter Putz oder Salzausblühungen an den Wänden können Hinweise auf Feuchtigkeit sein. Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Übergänge zwischen Boden und Wand sowie die Außenwände des Kellers. Sichtbarer Schimmel sollte ebenfalls genauer untersucht werden. Wichtig ist dabei, zwischen einem für das Baujahr typischen Kellerklima und einem tatsächlichen Feuchtigkeitsproblem zu unterscheiden.
Woher kann die Feuchtigkeit kommen?
Die Ursachen können sehr unterschiedlich sein, so kann Wasser beispielsweise seitlich durch eine beschädigte oder nicht vorhandene Außenabdichtung eindringen. Auch Feuchtigkeit aus dem Erdreich kann bei älteren Gebäuden eine Rolle spielen.
Daneben können undichte Leitungen, eine schlechte Entwässerung oder Probleme nach Starkregen verantwortlich sein. Selbst falsches Lüften kann insbesondere im Sommer zu feuchten Kellerwänden führen: Warme Außenluft gelangt in den kühlen Keller, kühlt dort ab und die enthaltene Feuchtigkeit kann kondensieren. Die Ursache sollte daher möglichst frühzeitig geklärt werden, bevor über notwendige Sanierungsmaßnahmen gesprochen wird.
Ältere Keller müssen anders bewertet werden
Ein Keller aus den 1950er- oder 1960er-Jahren lässt sich nicht ohne Weiteres mit einem modernen Neubaukeller vergleichen. Viele ältere Keller wurden ursprünglich als Lager-, Heizungs- oder Vorratsräume konzipiert und nicht als zusätzlicher Wohnraum. Eine gewisse Grundfeuchtigkeit kann daher bei älteren Gebäuden durchaus vorkommen. Problematisch wird es insbesondere dann, wenn eine Nutzung als Büro, Hobbyraum oder sogar Wohnraum geplant ist. Kaufinteressenten sollten deshalb nicht nur fragen: „Ist der Keller trocken?“, sondern auch: „Für welche Nutzung ist dieser Keller geeignet? Für was möchte ich den Keller nutzen?“
Abdichtung und Sanierung können teuer werden
Wird tatsächlich eine mangelhafte Abdichtung festgestellt, können je nach Ursache unterschiedliche Maßnahmen notwendig sein. Möglich sind beispielsweise Arbeiten an der Außenabdichtung, eine nachträgliche Horizontalsperre oder Maßnahmen zur Entwässerung. Die Kosten unterscheiden sich dabei erheblich und hängen unter anderem davon ab, wie gut die Kellerwände von außen zugänglich sind und wie umfangreich die Schäden sind.
Bei konkreten Auffälligkeiten empfiehlt es sich daher, vor dem Kauf einen entsprechenden Sachverständigen oder Fachbetrieb hinzuzuziehen. Ein Immobilienmakler kann auf sichtbare Auffälligkeiten und vorhandene Informationen hinweisen, ersetzt jedoch keine bautechnische Begutachtung.
Der Keller kann den Immobilienwert beeinflussen
Ein trockener und gut nutzbarer Keller bietet zusätzlichen Stauraum und kann den Wohnkomfort einer Immobilie erheblich erhöhen. Waschküche, Werkstatt, Vorratsraum oder Hobbybereich schaffen Flächen, die im Alltag einen echten Mehrwert bieten. Umgekehrt kann ein größerer Sanierungsbedarf bei der Bewertung einer Immobilie eine Rolle spielen. Für Käufer ist deshalb wichtig, notwendige Investitionen bereits vor der Kaufentscheidung möglichst realistisch einzuschätzen.
Als Immobilienmakler erleben wir immer wieder, dass nicht nur die sichtbaren Wohnräume über eine gute Kaufentscheidung entscheiden. Gerade bei Bestandsimmobilien lohnt sich der Blick auf das gesamte Gebäude: vom Dach bis in den Keller.
Unser Fazit
Der Keller sollte bei einer Hausbesichtigung genauso aufmerksam betrachtet werden wie die eigentlichen Wohnräume. Muffiger Geruch, sichtbare Feuchtigkeit oder beschädigter Putz sind Gründe, genauer hinzusehen, aber nicht automatisch ein Ausschlusskriterium. Entscheidend ist, woher die Feuchtigkeit kommt, welche Sanierung notwendig wäre und wie der Keller zukünftig genutzt werden soll. Wer diese Punkte vor dem Kauf klärt, kann mögliche Folgekosten besser einschätzen und eine fundierte Entscheidung treffen.
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