Wichtig für die Investitionsrechnung
Bei der Investition in Immobilien spielt der Barwert eine wichtige Rolle, denn er hilft die Rentabilität eines Objekts zu bewerten.
Worum es sich genau handelt und wie man den Barwert berechnen kann, erfahren Sie hier.
Was ist der Barwert?
Als Barwert bezeichnet man den heutigen Wert einer Zahlung die man in der Zukunft tätig. Es handelt sich also um eine Investitionsrechnung. Immobilieninvestoren verfolgen mit der Ermittlung des Barwerts das Ziel, den gegenwärtigen Wert eines Gewinns, z.B. durch Mieteinnahmen, zu ermitteln und damit die geplante Investition in eine neue Immobilie zu ermitteln.
Für Privatpersonen, die eine Immobilie selbst bewohnen möchten und keine Einnahmen erwirtschaften wollen, ist die Berechnung des Barwerts jedoch irrelevant.
Barwert vs. Verkehrswert
Oftmals wird der Barwert einfach mit dem Verkehrswert gleichgesetzt. Dies ist aber nicht ganz richtig, denn obwohl sich beide auf den Immobilienwert beziehen, umfassen Sie andere Faktoren.
Barwert
Bei dem Barwert liegt der Fokus auf den möglichen Erträgen, die in Zukunft erzielt werden können. Er umfasst also den Wert einer Immobilie zusammen mit potenziellen zukünftigen Einnahmen (bspw. Mieteinnahmen, Zinsen etc.). Bei der Berechnung fließen zahlreiche Faktoren mit ein, wie die realistische Nutzungsdauer, das Mietausfallrisiko oder eventuelle Modernisierungsvorhaben.
Verkehrswert
Der Verkehrswert, oder auch Marktwert, gibt an, wie viel eine Immobilie zum gegenwärtigen Zeitpunkt auf dem Immobilienmarkt wert ist.
Beispielrechnung und Formel
Zur Berechnung des Barwertes gibt es verschiedene Formeln. Eine der gebräuchlisten ist die folgende:
Barwert = CF / (1+i)ᵀ
CF = Cash Flow o. zukünftige Zahlung (Bsp. Mieteinnahmen)
i = (angenommener) Zinssatz
T = Laufzeit
Fürs bessere Verständnis nehmen wir nun eine Beispielrechnung vor. Gehen wir davon aus, dass ein Investor plant in 2023 ein Mehrfamilienhaus zu erwerben und 3 Jahre lang Mieteinnahmen erwirtschaften will. Pro Jahr hat er Mieteinnahmen in Höhe von 15.000€. Der Zinssatz beträgt in diesem Beispiel 4%.
Barwert nach 1 Jahr = 15.000€ / (1+0,04)¹ = 14.423,08€
Barwert nach 2 Jahren = 15.000€ / (1+0,04)² = 13.868,34€
Barwert nach 3 Jahren = 15.000€ / (1+0,04)³ = 13.334,95€
Summe Barwert = 14.423,08€ + 13.868,34€ + 13.334,95€ = 41.626,37€
Damit ergibt sich, dass die Mieteinnahmen nach 3 Jahren in Höhe von 45.000€ heute 41.626,37€ wert sind (Ertragswert).
Fazit
Bei dem Barwert handelt es sich um ein gutes Konzept für die Bewertung von Immobilien, wenn es sich um Investmentimmobilien handelt. Gleichzeitig erfordert diese Methode aber auch gute finanzmathematische Kenntnisse und ob die berücksichtigten Zahlungen auch tatsächlich in der Höhe eintreten, ist nicht sicher. Auch der verwendete Zinssatz wirkt sich erheblich auf das Ergebnis aus. Wer in Immobilien investieren möchte, sich aber bei der Berechnung des Barwertes unsicher ist, sollte sich daher an einen Experten wenden, um Berechnungsfehler zu vermeiden.
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