Wertermittlung Teil 1: Das Vergleichswertverfahren

Präzise und gut verständlich

Für die Wertermittlung Ihrer Immobilie können verschiedene Verfahren angewendet werden. Zu den drei Standardverfahren zählen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Ersteres wollen wir im Folgenden näher beleuchten und Ihnen die wesentlichen Punkte erklären.

Definition: Vergleichswertverfahren

Wie sich bereits aus dem Namen ableiten lässt, wird der Verkehrswert auf Basis vergleichbarer Immobilien berechnet. Immobilien sind dann miteinander vergleichbar, wenn Sie zum Beispiel in Lage, Ausstattung und Größe relativ gleich sind. 

Aus diesem Grund eignet sich das Vergleichswertverfahren auch am ehesten für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, aowie unbebaute Grundstücke. Diese sind in der Regel relativ standardisiert und können somit gut verglichen werden. 

Als gesetzliche Grundlage dient der §24 des ImmoWertV.

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Zur Berechnung des Verkehrswertes mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens muss zunächst zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahrens unterschieden werden.

Das direkte Vergleichswertverfahren:

Gibt es ausreichend aktuelle Daten vergleichbarer Immobilien so kann das direkte Vergleichswertverfahren mit der folgenden Formel verwendet werden:

Vergleichspreis in € / Fläche der Vergleichsimmobilien x Fläche der zu bewertenden Immobilie = Verkehrswert

Das indirekte Vergleichswertverfahren: 

In der Realität fehlen in der Regel aber aktuelle Daten. In diesem Fall muss der Verkehrswert auf Basis von Daten aus der Vergangenheit berechnet werden. In der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse werden die vergangenen Verkaufspreise gesammelt und nach verschiedenen Kriterien (z.B. Lage, Zustand etc.) aufgeteilt. Anschließend werden die Durchschnittspreise der einzelnen Kriterien errechnet. So erhält man abschließen den Vergleichspreis pro Quadratmeter.

Anschließend müssen noch Ab- und/oder Zuschläge berücksichtigt werden, um auf den endgültigen Verkehrswert zu kommen. Die Formel sieht in diesem Fall wie folgt aus: 

Vergleichspreis €/m² x Fläche der zu bewertenden Immobilie = vorläufiger Verkehrswert

Vorläufiger Verkehrswert €/m² +/- Zu-/Abschläge = Endgültiger Verkehrswert

Tipp: Faktoren die den Immobilienwert steigern oder mindern: 

  • Ausstattung
  • Lage
  • Zustand
  • Alter
  • energetischer Zustand 
  • Verbote & Beschränkungen ( Denkmalschutz)

Welche Vor- und Nachteile gibt es? 

Für das Vergleichswertverfahren spricht besonders die präzise Abbildung des aktuellen Immobilienmarktes. Der errechnete Verkehrswert spiegelt einen Preis wider, den Käufer aktuelle bereit sind für eine solche Immobilie zu zahlen. Des Weiteren ist es ein relativ einfach durchzuführendes Verfahren, welches zudem von allen Seiten leicht nachzuvollziehen ist. 

Es gibt aber auch einige Stolpersteine. Wie bereits erwähnt benötigt man für dieses Verfahren ausreichend Daten. Des Weiteren kann es nicht auf Objekte angewendet werden, die besonders speziell sind, da es für diese keine Vergleichsobjekte gibt. Zuletzt benötigt man ein gutes Wissen über die wertsteigernde und wertmindernde Faktoren, um den Verkehrswert exakt zu berechnen. 

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Hinweis: Die in diesem Artikel gemachten Angaben und Empfehlungen ersetzen keine Beratung bei einem Experten und stellen nur Informationen ohne Gewähr auf Richtigkeit oder Vollständigkeit dar. Trotz gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden.

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