Kauf bricht nicht Miete
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie gestaltet sich schwieriger als der Verkauf einer freien Immobilie. Für die Eigentümer gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Was Sie über die Vermarktung einer vermieteten Immobilie wissen müssen, welche Rechte die Mieter haben und wie der Eigentümerwechsel von Statten geht erfahren Sie hier.
Die Zielgruppen
Für den Verkauf von vermieteten Immobilien gibt es zwei Käufer-Gruppen. Zum Einen wären es Personen, die die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen wollen. In dem Fall müssen die neuen Eigentümer aber erst Eigenbedarf anmelden. Da dieser Prozess aber sehr zeit- und geldintensiv ist, und auch nicht immer erfolgreich endet, scheuen sich viele Privatpersonen vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung.
Die zweite Gruppe ist in diesem Fall deutlich öfter vertreten: die Kapitalanleger. Diese sind nicht daran interessiert die Immobilie selbst zu bewohnen, sondern verfolgen das Ziel hohe Renditeeinnahmen zu haben. Vermietete Immobilien lassen sich daher deutlich leichter an dieser Zielgruppe verkaufen. Dennoch gibt es auch hier etwas zu beachten. Kapitalanleger müssen vor allem durch Zahlen, d.h. durch eine gute Eigenkapitalrendite überzeugt werden, also dass es sich für sie lohnt in die Immobilie zu investieren.
Rechte und Pflichten
Planen Sie den Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen Sie, aber auch der neue Eigentümer, stets die Rechte der Mieter beachten. Welche das sind haben wir im Folgenden für Sie aufgelistet:
1. Kauf bricht nicht Miete
Laut § 566 des BGB ist der neue Eigentümer verpflichtet den bestehenden Mietvertrag unverändert zu übernehmen. Das heißt weder Sie als Verkäufer, noch der neue Eigentümer können dem Mieter einfach kündigen. Auch Mieterhöhungen sind nur dann zulässig, wenn sie sich im Rahmen des ortsüblichen Mietspiegels oder der ggf. vorliegenden Mietpreisbremse bewegen.
2. Vorkaufsrecht des Mieters
Verfügt der Mieter über ein Vorkaufsrecht so müssen Sie die Immobilie zunächst immer erst dem Mieter anbieten. Dieser entscheidet dann, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Mehr zu diesem Thema finden Sie in unsrem letzten Beitrag.
3. Mietaufhebungsvertrag
Möchten Sie die Immobilie um jeden Preis leer verkaufen, so besteht die Möglichkeit sich mit dem Mieter über die Aufhebung des Mietverhältnisses zu einigen. In diesem Fall wird in der Regel eine Abfindungszahlung vereinbart, sowie die Übernahme der Umzugskosten, wodurch der Mieter zum Auszug bewegt wird. Festgehalten wird die Absprache im Mietaufhebungsvertrag. Da dies
aber mit hohen Kosten verbunden ist, kommt ein Mietaufhebungsvertrag in den meisten Fällen nicht Frage.
4. Kaufvertrag
Bleibt das Mietverhältnis bestehen, so müssen einige Dinge im Kaufvertrag festgehalten werden. Darunter fallen unter anderem das Mietvrhältnis, die daraus entstehenden Rechte sowie jegliche Regelungen die mit dem Mieter vereinbart wurden. Je mehr Informationen festgehalten werden desto besser.
5. Kündigungsfristen
Kommt es zu einer Eigenbedarfskündigung muss der neue Eigentümer die Kündigungsfristen wahren. In Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses beläuft sich die Kündigungsfrist auf 3 bis 9 Monate. Wurde die Wohnung aber erst während des bestehenden Mietverhältnisses in Wohneigentum umgewandelt, kann die Kündigungsfrist sogar bei zwischen 3 bis 10 Jahren liegen.
Verkaufspreis ermitteln
Bei vermieteten Objekten müssen Sie generell mit etwas geringerer Nachfrage rechnen, als bei freistehenden Objekten. Dennoch können Sie auch hier gute Verkaufspreise erzielen. Um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln müssen sie zunächst der Wert der Immobilie nach Ertragswertverfahren berechnen lassen. Besonders für Kapitalanleger ist die Rendite wichtig.
Weiter sollten Sie sich beim Ermitteln des Verkaufspreises auch an den Preisen vergleichbarer Immobilien auf dem Markt orientieren und die üblichen Faktoren wir Quadratmeterpreise, Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie mit einbeziehen.
Vermarktung von vermieteten Immobilien
Anders als freie Immobilien, werden vermietete Immobilien in Online-Portalen unter der Kategorie ‚Anlageobjekte‘ gelistet. Des Weiteren spielt in diesen Fällen ein aussagekräftiges und gutes Exposé die wichtigste Rolle. Der Grund dafür ist, dass viele Kapitalanleger hauptsächlich an den Zahlen interessiert sind und oft auch ohne vorherige Besichtigung die Immobilie kaufen. Bereiten Sie also schon vor dem Vermarktungsstart alle relevanten Zahlen vor.
Haben Sie einige Interessenten gesammelt kommt es anschließend zur Planung der Besichtigungen. Generell muss der Mieter Besichtigungen zulassen, Sie sollten aber stets zu den üblichen Zeiten stattfinden, d.h. vor- oder nachmittags und hauptsächlich werktags. Auch müssen Sie die Termine zunächst mit dem Mieter frühzeitig absprechen.
Doch wie oft dürfen Besichtigungen durchgeführt werden? Grundsätzlich wird ein Besichtigungstag pro Woche als akzeptabel angesehen, der Mieter muss aber nicht jede Woche für Besichtigungen zur Verfügung stehen. Zudem ist es wichtig, dass immer auch die Privatsphäre des Mieters gewahrt wird.
Benötigte Unterlagen
Neben den üblichen Unterlagen, die für den Verkauf einer Immobilie notwendig sind (z.B. Grundbuchauszug, Grundriss usw.) sollten Sie auch die folgenden Unterlagen vorliegend haben:
– Mietvertrag mit Angaben zur letzten Mieterhöhung
– Betriebskostenabrechnung
– Die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung
– Teilungserklärung und Miteigentümerliste im Falle von Wohnungseigentümergemeinschaften
– Eine Übersicht über die Instandhaltungskosten
– Ein aktueller Wirtschaftsplan
– Evtl. Andere Nachweise (Versicherung, Sanierung usw. )
Der Eigentümerwechsel
Haben Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkauft und ist der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen Sie den Mieter über den Wechsel des Eigentümers informieren. Besonders wichtig ist es dabei, auch die neue Bankverbindung zu nennen auf die in Zukunft die Mietzahlungen entrichtet werden sollen.
Kündigt der Mieter nach Eigentümerwechsel sein Mietverhältnis, so muss der neue Eigentümer die Kaution zurückzahlen. Daher sollte schon im Kaufvertrag ausgemacht werden, wie Kautionszurückzahlungen gehandhabt werden.
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