Wertermittlung Teil 2: Das Ertragswertverfahren

Immobilien als Kapitalanlagen

Für die Wertermittlung Ihrer Immobilie können verschiedene Verfahren angewendet werden. Zu den drei Standardverfahren zählen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

In diesem Beitrag schauen wir uns das Ertragswertverfahren an und erklären Ihnen alles Wesentliche.

Definition: Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren liegt der Fokus auf dem Ertrag, den der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Die Immobilie wird also als Kapitalanlage angesehen. Aus diesem Grund wird dieses Verfahren auch hauptsächlich bei Gewebeimmobilien, vermieteten Wohnimmobilien oder bei gemischt genutzten Objekten verwendet. 

Die rechtlichen Grundlagen, wie beispielsweise die Definition des Rohertrags, finden sich zum Einen im Bewertungsgesetz (§ 184 bis §188 BewG), sowie zum Anderen in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 17 bis § 20 ImmoWertV). 

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Die Berechnung des Verkehrswertes im Zuge des Ertragswertverfahrens setzt sich aus mehreren Teilschritten zusammen. Dies ergibt sich daraus, dass das Grundstück getrennt von dem Gebäude bewertet wird, da es im Gegensatz zum letzteren nicht an Wert verliert. 

Die grundlegende Formel sieht wie folgt aus: 

Verkehrswert (Ertragswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert +/- Zu-/Abschläge

Schritt 1: Jahresreinertrag berechnen

Der Jahresreinertrag wird zur Berechnung des Gebäudeertragswertes gebraucht und ergibt sich wie folgt: 

Jahresreinertrag = Rohertrag – Bewirtschaftungskosten

Schritt 2: Bodenwertanteil berechnen

Auch der Bodenwertanteil wird für die Berechnung des Gebäudeertragswertes benötigt. Dazu muss zunächst der Bodenwert berechnet werden, der sich aus der Multiplikation des Bodenrichtwertes mit der Grundstücksfläche ergibt. Anschließend kommt folgende Formel ins Spiel: 

Bodenwertanteil = Bodenwert x Liegenschaftszins

Schritt 3: Gebäudeertragswert berechnen

Der Gebäudeertragswert wird anschließend folgender Formel berechnet: 

Gebäudeertragswert = (Jahresreinertrag – Bodenwertanteil) x Vervielfältiger

Der Vervielfältiger ergibt sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie, sowie dem Liegenschaftszins.

Schritt 4: Ertragswert berechnen

Im letzten Schritt setzen Sie nun die errechneten Werte in die Formel ein. Bei den Zu- und Abschlägen handelt es sich um individuelle und wertbeeinflussende Merkmale der Immobilie, wie Bauschäden oder Ähnliches, die nicht bereits im ersten Schritt berücksichtig wurden. 

Welche Vor- und Nachteile gibt es? 

Wie auch das Vergleichswertverfahren ist auch das Ertragswertverfahren relativ leicht nachvollziehbar und ist zudem sehr praxisnah, da sich die Berechnung unter Anderem an der Marktmiete orientiert. Des Weiteren profitiert man von der hohen Genauigkeit, sowie einer breiten Anerkennung des Verfahrens, weshalb dieses Verfahren bei Verkäufern von Anlageobjekten sehr beliebt ist. 

Jedoch kommt dieses Verfahren nicht ohne einige Nachteile. So muss man über ein gewisses Marktwissen verfügen, um die Zu- und Abschläge exakt zu definieren. Aus diesem Grund ist eine eigenständige Berechnung zwar durchaus möglich, um aber exakte und sichere Werte zu erhalten, sollten man einen Sachverständigen mit der Berechnung beauftragen. Zudem berücksichtigt das Verfahren keine potenziellen Mietsteigerungen in der Zukunft. Ebenfalls liegen nicht in allen Gemeinden ein normierter Liegenschaftszins vor, der für die Berechnung von großer Bedeutung ist. 

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