Ein fiktiver Neubau
Für die Wertermittlung Ihrer Immobilie können verschiedene Verfahren angewendet werden. Zu den drei Standardverfahren zählen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
In diesem Beitrag schauen wir uns das Sachwertverfahren an und erklären Ihnen alles Wesentliche.
Definition: Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist das dritte der Standardverfahren zur Wertermittlung bei Immobilien. Im Vergleich zum Vergleichs- und Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren äußerst komplex und erfordert viel marktwissen, weshalb es hauptsächlich dann zum Zuge kommt, wenn die anderen Verfahren nicht anwendbar sind oder wenn man eine weitere Validierung des Wertes benötigt.
Beim Sachwertverfahren fragt man sich, was es aktuell kosten würde, die zu bewertende Immobilie neu zu bauen. Mit anderen Worten stellt man sich die Immobilie als fiktiven Neubau vor von dem man dann Wertminderungen aufgrund de Alters und der Abnutzung abzieht.
Die gesetzliche Grundlage bilden ImmoWertV §35 – §39.
Wie wird der Verkehrswert berechnet?
Die Grundformel zur Berechnung des Sachwertes sieht wie folgt aus:
Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor
Schritt 1: Bodenwert berechnen
Beim Bodenwert handelt es sich um den Wert des Grundstücks, wenn dieses unbebaut wäre. Den Bodenrichtwert erhält man bei den örtlichen Gutachterausschüssen.
Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche.
Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten berechnen
Um den Gebäudesachwert berechnen zu können benötigt man zunächst die Gebäudeherstellungskosten. Diese setzen sich zusammen aus der Summe aller nutzbaren Grundflächen der Immobilie und den Regelherstellungskosten pro Quadratmeter (diese variieren je nach Grundstücks- und Gebäudeart).
Gebäudeherstellungskosten = Regelherstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche
Schritt 3: Gebäudesachwert berechnen
Um den Gebäudesachwert zu berechnen muss man nun von den Gebäudeherstellungskosten die Altersminderung abziehen, die sich wie folgt berechenet:
Altersminderung in % = (Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer)/Gesamtnutzungsdauer x 100
Gebäudesachwert = Gebäudeherstellungskosten – Altersminderung in %
Schritt 4: Vorläufiger Sachwert
Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert
Schritt 5: Sachwert an den Markt anpassen
Um nun einen Immobilienwert zu erhalten, der auch die aktuelle Marktlage widerspiegelt, kommt nun der Marktanpassungsfaktor bzw. den Sachwertfaktor ins Spiel. Diesen erhält man ebenfalls bei den örtlichen Gutachterausschüssen. Liegt die Immobilie in einer sehr Region, die sich derzeit in einem Boom befindet, berücksichtigt man auch den Regionalfaktor.
Welche Vor- und Nachteile gibt es?
Für das Sachwertverfahren spricht, dass es sich besonders gut für Immobilien eignet, die sehr besonders sind. Das heißt Immobilien die zum Beispiel in sehr ländlichen Regionen liegen, oder die unter Denkmalschutz stehen. Auch öffentliche Gebäude können damit bewertet werden. Zudem handelt es sich bei diesem Verfahren und ein sehr sachliches Verfahren mit Fokus auf die Bausubstanz der Immobilie.
Wie bereits zu Beginn erwähnt ist dieses Verfahren jedoch äußerst aufwendig und komplex, weshalb Sie dafür am besten einen Sachverständigen engagieren. Ebenfalls kann es schwer sein den Marktanpassungsfaktor richtig zu wählen und so läuft man schnell Gefahr, den Markt falsch oder verzerrt darzustellen. Zuletzt kann es schwer sein sehr moderne Häuser auf diese Weise zu bewerten, da oftmals für solche Objekte keine Herstellungskosten vorliegen.
Lesen Sie auch unsere Beiträge zum Vergleichswertverfahren und zum Ertragswertverfahren.
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